Maketten konut alan tüketici pek çok riski de beraberinde satın alıyor. Projenin tamamlanamama ihtimali bir yanda dururken, ihtişamlı resimlerle süslü gösterişli kataloglarla pazarlanan daireler teslim edildiklerinde beklentilerin çok uzağında da kalabiliyor.

Henüz inşa edilmemiş bir daire alınırken en çok akıl karıştıran ve hayal kırıklığına neden olabilen detaylardan biri de konut büyüklüğü. Şirketler genellikle brüt metrekare üzerinden satış yapıyor.

Tüketici, dairesinin net büyüklüğünü öğrenmediyse, teslim sırasında beklediğinden daha küçük bir daireyle karşılaşıyor. Bunun en sık karşılaşılan nedeni, bazı şirketlerin sosyal donatı alanlarını ve otoparkları da brüt metrekareye dahil ederek satış yapması.

Durum böyle olunca, brüt-net farkı çok açılıyor. Örneğin, brüt büyüklüğü 140 metrekare olan bir daireyi, “Kullanılabilir alanım en az 120 metrekare olur” diye düşünerek maketten alan tüketici, inşaat bittiğinde net büyüklüğün 99 metrekareye kadar indiğini görebiliyor. İşte, bu gibi beklenmeyen durumların önüne geçmek için, maketten konut alımlarında net büyüklüğü ve brüt metrekareye nelerin dahil olduğunu mutlaka sormak gerekiyor.

Daire Planını İnceleyin

Sinpaş’ın da aralarında bulunduğu pek çok büyük şirketle çalışan; Akasya Acıbadem, Bosphorus City gibi dev projelerin altında imzası olan Yüksek Mimar Mehpare Evrenol, tüketiciye daire planlarını gösteren katalogları incelemelerini tavsiye ediyor.

Bu broşürlerde, her odanın net büyüklüğünün sıva payı bile düşülerek yazıldığına dikkat çeken Evrenol, “Burada net büyüklüğün yazılmaması kusurdur. Kurumsal şirketlerin hiçbiri itiraza mahal vermez. Bu kuralı bozmaz. Sözleşmede neti ve brütü mutlaka belirtir” diyor.

Evrenol, brüt-net metrekare farkının yüzde 15 seviyesinde olduğu bir yapının en iyiyi yakaladığını, kötü yapılarda ise bu farkın maksimum yüzde 40′a kadar çıkacağını ifade ediyor. “Brüt 100 metrekare olan bir dairenin ortalama net büyüklüğü 75 metrekare civarında olur” diyen Evrenol, bu oranın binada bulunan daire sayısı ile bina yüksekliğine paralel değişimler gösterdiğini söylüyor. Evrenol, “Bina yükseldikçe, bu oranın bozulması kolaylaşır. Çünkü kolonlar, perdeler çok genişler” diye konuşuyor.

Net-brüt metrekare farkı, fiyata nasıl etki ediyor?

Konut satışlarında metrekare fiyatının bin TL ve altında olması tüketiciyi en çok cezbeden ve ‘uygun fiyatlı konut aldığını’ hissettiren etken. Ancak brüt 100 metrekare bir konutu 100 bin TL’ye alan tüketici konutunun her metrekaresi için bin TL ödediğini düşünürken, kullanabileceği net alanın 100 metrekareden az olduğunu göz ardı edebiliyor. Daire metrekarelerinin içine otopark, peyzaj alanı ve sosyal donatı birimlerinin de katılması, brüt-net farkını açarak konutu olduğundan büyük gösterip birim fiyatın düşük olduğu izlenimi uyandırabiliyor. Alıcılar, görünürde metrekaresi büyük; ancak gerçekte küçük daireleri ‘ucuz’ hissi veren metrekare fiyatıyla alıyorlar.

Hesap nasıl yapılıyor?

-Konuttaki her bir oda, banyo, mutfak ve balkonun sıvaları da çıkmış olarak hesaplanan süpürülebilir, yürünebilir alanı, net büyüklüğü gösteriyor.

-Brüt alan ise 3 farklı biçimde hesaplanabiliyor:

1-Katın dıştan ölçülen, asansör ve boşlukların düşürüldüğü inşa edilebilen alanı şeklinde,

2-Yangın merdiveni de bu hesaplamanın dışında tutularak,

3-Bina girişi, otoparklar, sosyal tesisler (havuz, vs) ve peyzaj alanlarından gelen pay da konutun brüt alanına eklenerek.

-Metrekaresi bin TL olan bir konutu ele alırsak, birinci brüt hesaplamasına göre brüt 100, net 75 metrekare büyüklüğünde bir daireden yola çıkalım.

-İkinci brüt hesaplamasına göre, brüt 96 metrekareye, fiyat bin 10 TL’ye çıkıyor.

-Üçüncü ve en çok tartışılan brüt hesaplamasında ise, sosyal alan ve diğer etmenlerden gelen payla, brüt 120 metrekareye çıkarken, fiyat 980 TL’ye iniyor. Ancak net büyüklük 75 metrekarede kalıyor. Tüketici, metrekaresi 980 TL olan bu konutu net büyüklüğünü öğrenmeden, uygun fiyatlı bularak satın alıyor; ancak daha sonra dairesinin 75 metrekareye kadar küçüldüğünü fark edince, bu fiyatı yüksek bulabiliyor.

Yaşam tarzı alıyorsanız bedelini ödeyeceksiniz

Mimar Mehpare Evrenol, tüketicinin artık yalnızda konut satın almak istemediğini, yaşam tarzı aradığını belirterek, şu görüşleri aktarıyor: “Brüt hesabı yapılırken, sosyal alanlar dahil edildiyse metrekare artarken, fiyat düşüyor. Diğer türlü ise metrekare küçülüp fiyat yüksek görünüyor. Çarpıp bölünce sonuç aynı.

Tüketici, sadece sosyal tesislerin parasını da bu şekilde ödemiş oluyor. Diğer türlü, bu miktarlar, metrekare fiyatı yüksek tutularak zaten konut fiyatına yansıtılıyor. Vatandaş, artık yalnız tepesindeki damı, klozeti satın almıyor. Spor salonu, yüzme havuzu istiyorsa, onun parasını da bir şekilde ödeyecek. Evden çıkınca bakımlı bahçeler görmek istiyorsa, o çimlerin parasını ödeyecek. Bu yaşam tarzının bir bedeli var. Tüketicinin burada yapması gereken, yanılmamak için konutunun net büyüklüğünü satın almadan önce öğrenmek.

Pazarlama tekniği oldu sözleşmenizi kontrol edin

Mimarlar Odası İstanbul Şubesi Başkanı Eyüp Muhçu da tüketicilere sözleşmeyi incelemelerini tavsiye ediyor. “Bu tür yanılsamalar olduğunu biliyoruz” diyen Muhçu, sözleşmede konutun net ve brüt büyüklüğü yazdığı taktirde tüketicinin itiraz hakkı bulunmadığına dikkat çekiyor.

Muhçu, şöyle devam ediyor: “Proje üzerinden yapılan satışlarda bu gibi durumlara sıkça rastlanıyor. Çünkü görmediğiniz bir şeyi satın alıyorsunuz. Pazarlama tekniği olarak size büyük metrekareyi, brütü söylüyorlar. Fiyatın düşük görünmesi satış yolunu açtığı için abartılı tanımlamalar, hesaplar gündeme getirilebiliyor. Bina dışı alanlar genelde konut metrekaresine dahil edilmez. Fakat sözleşmede bu belirtiliyorsa, siz de imzalamışsanız kabul etmişsinizdir. Tüketici bilinçli hareket etmeli.”

Uygulama yasa dışı değil, ama düzen başka

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, Türkiye’deki inşaatçılık anlayışının genel olarak bina dışı alanları daire metrekaresine dahil etmediğine işaret ediyor.

Aşçıoğlu, katın dıştan dışa ölçümünün daire sayısına bölünmesiyle brüt alanın hesaplanacağını ifade ederek, “Türkiye’de oturmuş hesaplama ve satış düzeni böyledir” diyor. Yerleşik sistemde, kat brütünde sosyal alanların yer almadığını kaydeden Aşçıoğlu, şunları söylüyor: “Fakat sosyal alanları ve otoparkları da buna eklemek istiyorsanız sözleşmenize yazarsınız. Bu uygulama yasa dışı değil. Tüketici ve satıcının anlaşması böyle olursa kimsenin diyecek bir şeyi yok. Tabii bilinçli olmak gerek.”

ABD ve Avrupa ülkeleri küresel krizin ardından gündeme gelen finans alanında yeni tedbirler alınmasına ilişkin kararları uygulamayı koyup koymamayı tartışırken, Türkiye olası krizlere karşı ardı ardına yeni tedbirler alıyor.

Banka ve aracı kurum yöneticilerinin maaşlarına sınırlama getirilmesine ilişkin düzenlemenin ardından, küresel krizin çıkmasına neden olan mortgage sisteminin de yeniden ele alınması kararlaştırıldı.

Bu çerçevede, sistemin aksayan yönlerinin düzeltilmesi amaçlanıyor. Star gazetesinin haberine göre, üzerinde çalışılan düzenlemeler arasında ise mortgage sisteminde kullandırılan konut kredilerinde, yüzde 25 olan öz kaynak oranının daha da yükseltilmesi de bulunuyor.

Halen bankalar, konut kredilerinde konut değerinin yüzde 75′i kadar kredi veriyor. Örneğin 100 bin liralık evin 75 bin lirası konut kredisi olarak karşılanıyor. Geri kalanı ise konut sahibinin birikimi ile sağlanıyor.

Yani konut kredisi alabilmek için konutun yüzde 25′i oranında özkaynağa sahip olunması gerekiyor. Konut kredilerinde riski en aza indirmek için, bu oranın daha da yükseltilmesi tartışılıyor. Özkaynak oranı arttırılarak, konut alacak kişinin daha fazla sermaye koyması sağlanacak.

Ancak, şu anda özkaynak oranının yükseltilmesinin konut kredisindeki büyümeyi olumsuz etkilemesinden endişe ediliyor. Küresel krizin etkilerinin tamamen ortadan kalkmasıyla birlikte, sınırın yükseltilmesinin daha doğru olacağı görüşünü savunan ekonomi çevreleri, bu nedenle mortgage sistemine ilişkin düzenlemelerin 2011 yılından itibaren geçerli olmasının daha doğru olacağını öngörüyor.

Mortgage sisteminde yapılacak diğer değişiklikler konusundaki çalışmalar ise halen devam ediyor.

ABD’nin hataları inceleniyor

Türkiye, kira öder gibi konut alınmasını öngören mortgage sistemini 2007 yılında uygulamaya koymuştu. BDDK’nın verilerine göre, 2009 yılı sonu itibariyle konut kredisi kullanan kişi sayısı 906 bine ulaştı.

Ekonomi yönetimi şimdi ABD ve Avrupa ülkelerinde mortgage sisteminde yapılan hataları inceliyor. Bu hataların tespit edilmesinin ardından, ileride olası krizlerin önüne geçmek ve mortgage sisteminin Türkiye’de sağlıklı işlemesini sağlamak için bazı düzenlemeler yapılacak.

Erkan ÇELEBİ (Tüketicinin Erkan Abisi köşesinden)

GLOBAL krizin etkisiyle talebinin ucuz konuta kayması, gayrimenkul kuruluşları arasında cazip fiyat yarışını başlatırken, bu yarışta ön plana çıkmak isteyen bazı kuruluşlar, sözleşmelere ekledikleri maddelerle alım-satım vergisi, iskan bedeli, tapu harcı, abonelik ücreti gibi bazı masrafları konut bedelinin dışında tutarak, “çıplak fiyat” açıklama yoluna gidiyor.

Müşteriye sürpriz

Han Yapı, Fi-Yapı, Dumankaya, Ağaoğlu, A-Z Yapı, Yeşil gibi gayrimenkul kuruluşları, abonelik, tapu harcı, iskan bedeli gibi masrafları konutun fiyatı dışında tutarak, konutların anahtar teslimlerinde müşterilerine sürpriz yaşatıyor. Aralarında Teknik Yapı, Demir İnşaat, Sinpaş’ın da bulunduğu bazı kuruluşmlar ise, iskan bedelini konut fiyatına dahil ederken, sadece tapu harcını müşteriye ödetme yoluna gidiyor. Soyak ise tapu da dahil tüm masrafları içeren giydirilmiş fiyat belirleyerek, projelerinden konut alan müşterilerinden herhangi bir ek bedel talebinde bulunmuyor.

Küçük konut yarışı

Kriz ortamında talebi kendi projelerine yöneltmek isteyen gayrimenkul kuruluşları, rekabeti devreye soktukları küçük ebatlı, uygun fiyatlı konut projelerine kaydırdı. Yaşanan bu kriz döneminde büyüklükleri 35-70 metrekare arasında değişen 1+1, stüdyo daireler, en cazip yatırım araçlarından biri konumuna geldi. Fiyatların 39-99 bin TL arasında değiştiği bu tip dairelere olan talebin artması, yeni uygulamaya konulan projelerde stüdyo dairelerin payının yüzde 50′leri aşmasını sağladı. Tamamı stüdyo dairelerden oluşan projeler de devreye girmeye başladı. Hem alırken hem satarken hem de kiraya verirken kazandıran bu dairelerin gördüğü talep, içinde mutfağı ve banyosu bulunan tek odalı, otel tipi 1+0 daire konseptinin de bir anda yaygınlaşmasına yol açtı.

Kooperatif gibi

Gayrimenkul kuruluşları da yeni projelerinde fiyat avantajı yaratabilmek için, sözleşmelere ek maddeler koyarak, bazı masrafları konut bedelinden ayırma yoluna gitti. Bu maddeler, anahtar teslim döneminde sözleşme okuma alışkanlığı olmayan müşteriler ile firma yetkilileri arasında tatsız tartışmalara yol açıyor. Kooperatifçilik sisteminden esinlenilen bu yöntem, konutta çıplak ve giydirilmiş fiyat kavramının da oluşmasına yol açıyor.

Bazı firmalar konutların sadece çıplak fiyatlarını açıklayarak, talepleri projelerine çekmeye çalışırken, bazıları da KDV, abonelik, altlayapı ücretleri, tapu harcı, iskan bedeli gibi masrafları da içeren giydirilmiş fiyatlarla rekabet etme yoluna gidiyor.

Bize değil belediyeye

Arkadaşımız Mehtap Özcan, Hürriyet’in Tüketici Köşesi’ne yapılan başvurularla ilgili olarak konut satışı sırasında müşterilerine çıplak fiyat açıklayan gayrimenkul kuruluşlarıyla görüştü. İsthanbul Evleri projesinden konut alan müşterilerinden 1000-1500 TL arasında iskan bedeli talep eden Han Yapı yetkilileri, “İskan bedellerinin, konut fiyatına dahil olmadığı, satış sözleşmelerimizde yer alıyor. Zaten bu bedel bize değil, belediyeye ödeniyor. Oturum için de bu gerekiyor” dedi.

Sözleşmeye dikkat edilmiyor

EMLAK danışmanlık kuruluşlarından Emlachi’nın Yönetim Kurulu Başkanı Bilge Özdemir, konut sahibi olmanın verdiği heyecanla imzalatılan satış sözleşmelerinin okunmadığına dikkat çekerek, “Yapılan araştırmalar, satılan her 100 konuttan sadece 10′unda sözleşme okunduğunu ortaya koyuyor. Bu da, anahtar teslimlerde müşteriler ile firmalar arasında sorun yaratıyor.Sonradan ortaya çıkacak süpriz maliyetlerle karşılaşılmak istenmiyorsa, imzalanmadan önce sözleşmelerin mutlaka okunması gerekiyor” dedi.

Türkiye genelindeki konut satışları, geçen yıl, önceki yıla göre yüzde 24,50 artarak, 531 bin 746′ya ulaştı.

Türkiye İstatistik Enstitüsü (TÜİK) 2009 yılının IV. dönemine ilişkin konut satış istatistiklerini açıkladı. Buna göre, 2008 yılında Türkiye genelinde 427 bin 105 adet konut satılırken, geçen yıl bu sayı yüzde 24,5 artışla 531 bin 746′ya ulaştı.

Satışların yarıya yakını ise Ankara ve İstanbul’da yapıldı. İstanbul’da 2008 yılında 103 bin 593 olan konut satışı, geçen yıl yüzde 26,7 artış ile 131 bin 150′ye çıktı. Ankara’da da konut satış miktarı, yüzde 16,26 artışla 87 bin 87′den 101 bin 246′ya yükseldi.

İzmir’de, 2008′de 26 bin 627 konut satılırken, geçen yıl bu rakam yüzde 26,98 artışla 33 bin 811′e ulaştı.

Antalya, Isparta, Burdur bölgesinde, önceki yıl 26 bin 793 olan konut satış rakamı yüzde 14,90 artarak 30 bin 784′e, göç hareketlerinin yüksek olduğu Adana-Mersin bölgesinde konut satışları ise yüzde 23,88 artarak 21 bin 177′den 26 bin 258′e çıktı.

Bursa-Eskişehir-Bilecik bölgesinde konut satışları yüzde 26,21 artarken, 20 bin 518′den 25 bin 896′ya yükseldi.

Türkiye genelinde, geçen yıl, günde ortalama 1456, İstanbul’da 359, Ankara’da 277, İzmir’de 92,6 konut satıldı.

Mardin,Batman,Şırnak ve Siirt Bölgesinde Konut Satışları %53,8 Arttı

Verilere göre, geçen yıl konut satışları en fazla Gaziantep, Adıyaman ve Kilis’ten oluşan bölgede oldu. Bu illerde konut satışları, 2008′e göre yüzde 62,17 artarak, 9 bin 593′ten 15 bin 557′ye çıktı.

Mardin, Batman, Şırnak ve Siirt bölgesinde de konut satışlarının yüzde 53,85 artması dikkat çekti. Söz konusu illerde, 2008 yılında 2 bin 403 olan konut satış adeti de yüzde 53,8 artarak, geçen yıl 3 bin 697′ye yükseldi.

Kastamonu, Çankırı, Sinop’tan oluşan bölgede konut satışları ise yüzde 48,59 artarak 2 bin 276′dan 3 bin 382′ye, Ağrı, Kars, Iğdır ve Ardahan’daki konut satışları ise yüzde 47 artarak 1216′dan 1788′e ulaştı.

Geçen yıl konut satışlarının en az arttığı il grubu ise yüzde 8,08 ile Manisa, Afyon, Kütahya ve Uşak illeri oldu. Bu illerde, 2008′de 9 bin 764 olan konut satışı, geçen yıl 10 bin 553′e yükseldi.

İstanbul’da 5 Günde Satılan Konut Kadar Konut; Van, Muş,Bitlis ve Hakkari’de 1 Yılda Satılıyor

Geçen yıl en az konut satışı 1503 adet ile Van, Muş, Bitlis ve Hakkari illerini kapsayan bölgede oldu. İstanbul’da 5 günde ortalama 1800 konutun satıldığı dikkate alınırsa, bu illerde yılda, İstanbul’da 5 günde satılan konut kadar konut satıldığı ortaya çıkıyor.

4. Dönemdeki Artışlar

TÜİK’in 3 aylık dönemler itibariyle yaptığı, Ekim-Kasım-Aralık aylarını kapsayan geçen yılın 4. dönemine ilişkin verilere göre ise bu dönemde 116 bin 229 konut satış sonucu el değiştirdi ve önceki 3 aylık döneme göre konut satışlarında yüzde 3,86 artış kaydedildi.

Yine geçen yılın 4. döneminde, bir önceki döneme göre konut satışlarının en fazla arttığı diğer bölgeler, yüzde 23,85 ile Mardin, Batman, Şırnak illeri olurken, bu illeri sırasıyla; yüzde 43,04 ile Van, Muş, Bitlis, Hakkari bölgesi, yüzde 20,59 ile Kocaeli, Sakarya, Düzce, Bolu, Yalova bölgesi, yüzde 14,65 ile Kastamonu, Çankırı, Sinop bölgesi, yüzde 13,94 ile Şanlıurfa, Diyarbakır bölgesi, yüzde 10,86 ile Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan bölgesi oldu.

Türkiye’de geçen yılın 4. döneminde, bir önceki döneme göre konut satışları, Kayseri, Sivas ve Yozgat bölgesinde yüzde 12,76 düşerken, bu illerde geçen yılın tamamındaki konut satışı, önceki yıla göre yüzde 17,66 artışla 17 bin 66′ya yükseldi.

TÜİK verilerine göre, 2009 yılı dördüncü döneminde konut satışlarında 2008 yılının aynı dönemine göre ise yüzde 25,63 artış oldu. 2009 yılı 4. döneminde, 2008 yılının aynı dönemine göre konut satışlarında en fazla artış, yüzde 79,51 ile Kastamonu, Çankırı, Sinop bölgesinde, yüzde 69,60 ile Tekirdağ, Edirne, Kırklareli bölgelerinde, yüzde 59,67 ile Gaziantep, Adıyaman, Kilis bölgelerinde, yüzde 59,20 ile Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan bölgelerinde, yüzde 58,04 ile Van, Muş, Bitlis, Hakkari bölgelerinde ve yüzde 43,04 ile Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye bölgelerinde gerçekleşirken, aynı dönemde, hiç bir bölgede, bir önceki döneme göre konut satışları düşmedi.

TÜİK, çalışma kapsamında, il merkezleri ve merkez ilçelerindeki satışa konu olan, karşılığında para değişiminin söz konusu olduğu konut satışlarını dikkate alıyor. TAKBİS sistemine geçmediği için Kocaeli ili kapsam dışı tutulurken, il düzeyinde yapılan istatistiki analizler sonucunda oluşturulan 26 bölgeden veriler toplanıyor.

Türkiye sınırları içerisinde, il merkezlerinde satışa konu olan konutlar, edinme sebepleri ayrıntısında incelenirken, ‘’satış, kat karşılığı temlik, kat mülkiyetli/kat irtifaklı taşınmazlarda ana gayrimenkule şuyulanan hissenin satışı, mahkeme Kararı ile satış, satış suretiyle pay temliği, vesayet altındaki kişilerin mallarının tasarrufu, çıplak mülkiyet satışı ve 3. kişiye intifa devri, intifa hakkını üzerinde tutarak çıplak mülkiyet satışı, iştirak ve paylı mülkiyette iştirakliye satış” işlemleri kapsama dahil edildi.

Kişiden kuruma, kurumdan kişiye ve kurumdan kuruma yapılan tüm konut el değiştirme işlemleri de parasal bir işlemin yapılmış olması durumunda kapsama alındı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS veri tabanı, veri kaynağı olarak kullanıldı.

Ulaştırma Bakanı Binali Yıldırım, TOKİ’nin peşin ödemede indirim kampanyası yapacağını, indirim miktarının da yüzde 20 civarında olacağını bildirdi.

TBMM Genel Kurulunda, TOKİ’ye ait arazi ve arsalara arazi vergisi muafiyeti getirilmesini öngören kanun tasarının görüşmeleri sürüyor.

Tasarı üzerine grubu adına söz alan CHP Trabzon Milletvekili Akif Hamzaçebi, TOKİ’nin inşaat işine girmesinin yanlış olduğunu, bu kurumun, konut kredisi verme, kentsel dönüşüm projelerini onaylama görevlerini yürütmesi gerektiğini ileri sürdü.

TOKİ’nin teslim ettiği konutlarla ilgili eleştirilerde bulunan Hamzaçebi, konutunu teslim alan vatandaşın evde onarım işine başladığını söyledi. Hamzaçebi ayrıca, TOKİ’nin Bayındırlık ve İskan Bakanlığına bağlanması gerektiğini kaydetti.

MHP Grubu adına söz alan Tekirdağ Milletvekili Kemalettin Nalcı, TOKİ ile ilgili konuda Hükümetin yalnızca 2003 sonrası faaliyetleri anlattığını, oysa kurumun bundan önceki yıllarda da önemli çalışmalarının bulunduğunu dile getirdi. Nalcı, TOKİ’nin 1984-2002 yılları arasında 43 binin üzerinde konut yaptığını, 940 bin konutun da yapılmasına vesile olduğunu söyledi.

BDP Grup Başkanvekili Bengi Yıldız, kendisinin de 2005 yılında TOKİ’den konut satın aldığını, evde çok sayıda eksik olmasına rağmen yıllardır bu konuyu şikayet edecek bir merci bulamadığını anlattı. Evinin odalarındaki kapıların bile kapanmadığını belirten Yıldız, TOKİ’nin, konutlarda işçilikten kaçındığını öne sürdü.

TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu Başkanı ve AK Parti İstanbul Milletvekili Nusret Bayraktar da muhalefetin, TOKİ konusunda bardağın boş tarafını görerek konuştuğunu söyledi. Bardağın dolu tarafının, boş taraftan daha fazla olduğunu ifade eden Bayraktar, tenkit edilirken gerçeklerin saptırılmaması gerektiğini kaydetti.

Kurumun, İstanbul’daki çalışmaları ile ilgili eleştirilere yanıt veren Bayraktar, TOKİ’nin İstanbul Ataşehir’deki yatırımları nedeniyle buranın cazibe merkezi haline geldiğini anlattı.

Peşin Ödemede İndirim

Milletvekillerinin sorularını yanıtlayan Ulaştırma Bakanı Binali Yıldırım, TOKİ’nin peşin ödemede indirimle ilgili bir kampanya yapacağını, indirim miktarının da yüzde 20 civarında olacağını bildirdi.

TOKİ’ye olan borcunu 2 taksit üst üste ödemeyenler için önce ihbar işleminin gerçekleştiğini, ardından da tahliye davası açıldığını belirten Yıldırım, bu kapsamda 277 dava açıldığını, bunlardan 40’ının TOKİ’nin lehine sonuçlandığını, diğer davaların ise sürdüğünü kaydetti.

Konuşmaların ardından tasarının 5. maddesi kabul edildi.

Türkiye’nin yedi büyük ilinde metrekare başına konut satış ve kira değerlerini ölçümleyen rapora göre, ocak ayında konut satış fiyatlarının en çok arttığı il İstanbul oldu.

Kiraların ise en çok Adana’da artış göstermesi dikkat çekti. Garanti Bankası ve Reidin. com işbirliğiyle hazırlanan, Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli’yi kapsayan araştırmaya göre İstanbul’da konut fiyatları ocak ayında yüzde 0.49 yükseldi.

Bir önceki aya göre konut satış fiyatlarında yüzde 0.55 düşüş yaşanan Bursa ise fiyatların en çok değer kaybettiği il oldu. Kira değeri en çok artan il yüzde 0.97 ile Adana, kiraların en fazla değer kaybettiği il ise yüzde 1.30 ile Antalya oldu.

KONUT kredi faizlerinde indirim devam ediyor. İndirimde en büyük etken bankacılık sektöründeki rekabet olurken, konut satışlarında yaşanan artış da faizlerdeki düşüşü tetikliyor. Agresif olmayan bu faiz indirimleri konut satın almak isteyen tüketiciler için fırsat yaratırken, şu anda bankaların konut kredilerini fonlama maliyetlerinin uygun olması ve bu seviyelerde kalacağı beklentisi bankaların rekabetini devam ettiriyor. Bugün son indirimler de dikkate alındığında bankacılık sektöründe konut kredi faizleri 60 ay (5 yıl) vadede yüzde 0,92 seviyesine kadar gerilemiş durumda. Uzun vade olan 120 ayda (10 yıl) ise faiz oranı Halk Bankası’nın son indirimiyle yüzde 0,95’e kadar indi.

0,02-0,05 PUANLIK İNDİRİMLER

Konut kredi faizlerinde 2010 yılı seyrine baktığımızda 2009 yılının son çeyreğinde yaşanan agresif tavır yerini düzelTemelere bırakmış görünüyor. Halen yüzde 1’in altında seyreden faizlerde 0,02 ile 0,05 puan arasında indirimler dikkat çekiyor. Geçen ay Finanbank, ING Bank ve Garanti Bankası yılın ilk indirimlerini yaparken, bu ay Halk Bankası, Yapı Kredi Bankası, Fortis ve Türkiye Ekonomi Bankası’ndan faiz indirimi geldi. Halk Bankası tüm vadelerde kredi faiz oranını yüzde 1’in altına çekerken, 61-120 ay vadede konut kredi faizini 0,95’e, 37-60 ay için yüzde 0,92’e, 36 ay vedede ise 0,88’e indirdi. Yapı Kredi Bankası, 1-60 ay arasında 0,95 olan konut kredi faizini 1-12 ay için yüzde 0,89, 13-48 ay için yüzde 0,92, 49-60 ay için yüzde 0,95 olarak belirledi. Fortis,ise 3-18 ay vadede faiz oranını yüzde 0,59’a, 25-60 ay vadede yüzde 0,89’a, 61-84 ay vadede yüzde 0,94’e, 85-120 vadede yüzde 0,96’a düşürdü. TEB ise 13-60 ay vadedeki faiz oranını yüzde 0,95’e,120 ay vadedeki faiz oranını yüzde 1’e indirdi.

TOPLAM MALİYETE DİKKAT

Ev almak isteyen tüketicilerin ‘faizlerde indirim sürer mi’ şeklinde beklentisi devam etse de, konut kredisi faizlerinde büyük indirim beklenmemeli. Konut fiyatlarında yukarı yönlü bir seyir olmadığı hatırlatırılırken, gayrimenkul sektöründe şu yorumlar yapılıyor: “Bugün konut fiyatları ile faiz oranları bir arada cazip fırsat sunuyor. Ancak düşük faiz her zaman avantaj olmayabilir. Bu nedenle masraflara ön ödeme olup olmadığına ve toplam maliyete dikkat edilmeli. Aylık taksitler ise toplam hane gelirinin üçte birini geçmemeli”

IMF olsada daha fazla düşmez

YAPI Kredi Bankası Konut Finansmanı Direktörü İsmet Erdem, 2010 yılının ilk ayında konut kredisi pazarının 43 milyar liraya ulaştığının altını çizerek şunları söyledi: “2010 yılı boyunca konut kredisi faizlerinin mevcut seviyelerde seyretmesi durumunda konut kredilerinin yüzde 16 oranında büyüyeceğini tahmin ediyorum. IMF ile anlaşma olsa bile konut kredisi faizlerinin ineceğini düşünmüyoruz. Mevcut koşullarda Merkez Bankası’nın kısa vadeli faizlerde yaptığı indirimlerin sonuna gelindiğini ve bu koşullar altında yakın dönemde konut kredisi faizlerinin mevcut seviyelerinden daha aşağı gideceği alanın kısıtlı olduğu söylenebilir.”

Ufak ayarlamalar dışında büyük düşüş olmaz

GARANTİ Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran ise piyasadaki faiz düşüşünü aslında, Ağustos 2009’dan başlayan bir süreç olarak görmek gerektiğini belirterek şöyle dedi: “Bu süreç oldukça yavaşlamış olmasına rağmen, halen bankaların rekabet stratejilerine göre ve daha ziyade süreli kampanyalar kapsamında ufak ayarlamalar şeklinde devam ediyor. Dolayısıyla faizlerin, ufak ayarlamalar dışında, önümüzdeki dönemde büyük bir düşüş göstereceğini düşünmüyorum. Konut kredisi gibi uzun vadeli fonlamaya ihtiyaç duyulan bir enstrümanın faizlerinin daha da düşmesini sadece IMF anlaşmasının yapılıyor olmasıyla gerçekleşmez. Bundan sonraki olası düşüşler ancak yurtdışı finansal piyasalardaki fonlama maliyetlerinin düşmesi halinde gerçekleşebilir.”

En rahat ödenebilicek tutarı hedefliyoruz

TÜRKİYE Ekonomi Bankası (TEB) Bireysel Bankacılık Satış Direktörü Tuğbay Kumoğlu da aslında paranın maliyetinde çok fazla bir değişiklik olmadığını ifade etti. Bankaların tüketicilerin biraz daha kolay konut sahibi olmaları amacıyla indirime gittiklerine dikkat çeken Kumoğlu şunları söyledi: “Banka olarak şubat ayı sonuna kadar dosya masrafı ve komisyon almıyoruz. Tüketicinin tercihini etkileme doğrultusunda değişiklik yaptık. Biz tüketicinin gelirinin içinde en rahat ödeyebileceği tutarı tüketiciye sunmayı hedefliyoruz. Tüketici kredisini kullandığı zaman, aylık sabit geliri var, bu gelir içinde konut kredisine ne kadar ödeyeceği çok önemli” diye konuştu.

Vakıfbank Genel Müdürü Bilal Karaman, “Konut kredisi faizleri oldukça aşağı çekildi, bu nedenle faiz indirimlerinde fazla bir marj kalmadı” dedi.

Vakıfbank Genel Müdürü Bilal Karaman, konut kredilerinde faizlerin oldukça aşağı çekildiğini, bu nedenle de faiz indirimlerinde fazla bir marjın kalmadığını bildirdi.

Merkez Bankası tarafından gerçekleştirilen faiz indirimlerinin bankalar tarafından uygulamaya konularak kredi ürünlerine yansıtıldığını anlatan Karaman, bugün gelinen noktada tüketiciler için faiz oranlarının cazip bir hale geldiğini kaydetti. Yaşanan küresel krizde en kötü senaryonun geride kaldığı düşünülürse, bundan sonra yavaş yavaş krizden çıkış sürecinin yaşanacağını ifade eden Karaman, “Merkez Bankası’nın açıklamaları ve piyasa beklentileri dikkate alındığında, yakın bir tarihte gecelik faizlerde bir artış söz konusu olmayacaktır. Bunun yanı sıra konut kredilerinde ise yaşanan yoğun rekabetin etkisiyle, kredi faizlerinin oldukça aşağı çekildiğini, bu nedenle de faiz indirimlerinde fazla bir marjın kalmadığını görmekteyiz” dedi.

Kredi alana öneriler

Sektörde konut kredilerinin vade ortalamasının 72 ay olduğuna işaret eden Karaman, “Sektörde bu kredilerin ödeme performansı diğer bireysel kredilere nazaran oldukça yüksektir. Nitekim sektörde Eylül 2009 tarihi itibarıyla dönüşüm oranı, konut kredilerinde yüzde 2.34, taksitli ihtiyaç kredilerinde yüzde 4.36 olmuştur” diye konuştu.

Konut kredisi kullanan tüketicilere önerilerde bulunan Karaman, şöyle konuştu:

“Tüketicilerin, ödeme planlarını oluştururken kullanacakları konut kredilerinin uzun vadeli olduğunu göz önünde bulundurmalarını ve bu doğrultuda gelirlerine en uygun kredi seçeneğini kullanmalarını öneririz. Buna ek olarak, müşterilerimiz kullanacakları kredi faiz oranının yanı sıra kredi masraf bedellerini de dikkate alarak toplam maliyet üzerinden hesap yapmalıdırlar.”

Fransız BNP Paribas, Belçika- Hollanda ortaklığındaki Fortis’i devraldı. Birleşme kapsamında Türkiye’deki Fortis Bank’ı da devralmaya hazırlanan BNP yönetimi, Türk ortağı TEB ile de önemli oranda anlaştı.

Birleşme sürecini yönetmek için yurtdışından bir BNP yöneticisi tayin edilirken, gelişmeler her iki banka personeli tarafından da endişeyle takip ediliyor. Operasyon için geri sayım sürerken, her iki bankada da fırtına öncesi sessizlik hakim. Sessizliğin nedeni ise birleşmeyle iki bankanın toplam çalışan sayısı 11 bine, şube sayısı da 632′ye ulaşacak olması.

Banka koridorlarında birleşme sonrasında bin 500 ila 2 bin civarında personelin işini kaybedebileceği konuşulurken, bir danışmanlık şirketi yöneticisinin “Yeni bankanın personel sayı Halkbank kadar olurken, aktif büyüklüğü Finansbank kadar olacak. Dolayısıyla bu orantısızlığı çözmenin yolu personel çıkarmaktan geçiyor” yorumu endişelerin çok da yersiz olmadığını gözler önüne seriyor.

BDDK Yakından İzliyor

Gelişmeler BDDK tarafından da yakından izleniyor. Edinilen bilgilere göre üst kurul yönetimi BNP ve TEB yönetimine “Birleşmenin faturasını çalışanlara çıkarmayın” çağrısında bulundu.

Ankara kulislerinde konuşulanlara göre üst kurulun ikazını dikkate alan banka yöneticileri de karşı bir hamle yaptı ve “O zaman müsaade edin bazı şubelerimizi içindeki personel ile birlikte yeni şube açmak isteyen bankalara satalım” önerisinde bulundu.

Muhtemel alıcıların İstanbul’da büyüme kararı alan Ziraat ile Hüsnü Özyeğin’in yeni bankası Millennium Bank olduğu konuşuluyor. Ziraat’in 10-15 şube alabileceği dile getirilirken, Millennium Bank’ın 30-35 civarında şube alacağı ifade ediliyor. Yeni Para Dergisi’nin bu hafta yayımlanan sayısında yer alan bir haber de bu iddiaları güçlendiriyor. Derginin haberine göre Özyeğin halen 18 şubesi bulunan Millennium’u yaygın şubeli bir banka haline dönüştürmek için açığa çıkacak bazı şubeleri satın almayı planlıyor.

BİR ev yahut bir dükkan almak veya kiralamak istiyorsanız, iki yoldan birini tercih edeceksiniz: Ya kendiniz araştıracak, ilanları, pencerelere asılan ‘SATILIK’ afişlerini takip edeceksiniz; ya da bir emlakçıya başvuracaksınız. Batı ülkelerinde denenmekte olan bir ‘üçüncü yol’ var son yıllarda: ‘Emlak avcılığı’.

TEHLİKELİ YOL: ARACISIZ İŞ YAPMAK

Birinci yol – yani aracısız iş yapmak – arada komisyoncu olmadığı için, alıcı için de satıcı için de en hesaplısı. Batı ülkelerinde konut satışlarının yüzde 40’ının aracısız, ‘doğrudan’ yapıldığı söyleniyor. İnternet de emlak aramayı ve (konutun fotoğraflarını da görebildiğiniz için) tercihi kolaylıyor. Ama bir yere kadar: Satıcı size ne göstermek isterse, o kadarıyla yetiniyorsunuz. Ayrıca, işiniz bu olmadığına göre, satıcının istediği rakam rayiç bedel midir, nereden bileceksiniz? (Satan her zaman malını olduğundan kıymetli bilir ve fiyatını yüksek tutar.) Arada emlakçı olmadan iş yapmak istiyorsanız, randevuyu olmak, adresi bulmak, evi gezmek, satıcıya doğru soruları sormak, tapudan ve belediyeden gerekli (olmazsa olmaz) bilgileri temin etmek ve (Türkiye’de bu iş hâlâ bir düzene girmediği için) satış işini (elden ödemenin risklerini ve tapu dairesindeki muamelenin zorluklarını göze alarak) halletmek de size kalıyor.

KLASİK YOL: EMLAKÇIDAN GEÇMEK

Bütün bu sakıncalar sebebiyle, bir emlakçıdan geçmek hem daha rahat, hem de daha güvenli. Emlakçı piyasayı takip eder, rayiç fiyatları bilir, muameleyi üstlenir. Ama her meslekte olduğu gibi, emlakçının da profesyoneli var, amatörü var; dürüstü var, çakalı var. İyi bir emlakçı size semt hakkında, sokak hakkında, bina hakkında, daire hakkında, fiyatın doğruluğu hakkında ‘olabileceği kadar’ doğru ve dürüst bilgi verecektir, vermelidir daha doğrusu. İstediği (önemli rakamlar tutan) komisyonun karşılığı bu olmalıdır. Ancak emlakçı bir aracı, bir komisyoncu (yani işi iki tarafı buluşturmak, aralarını yapmak ve muameleyi gerçekleştirmek) olduğu için, ‘şartları biraz zorlamak’ durumundadır. Yani tavşana kaç, tavıya tut demek zorundadır. Ama neticede emlakçı, haliyle, satıcının hesabına çalışmaktadır.

BİR ÜÇÜNCÜ YOL: EMLAK AVCILIĞI

Avrupa’da son on yılda alternatif olarak ortaya çıkan bir uzmanlık dalı olan (henüz ‘meslek’ demek için erken) ‘evlak avcılığı’ ise emlakçının aksine, ‘alıcının hesabına’ iş yapmaktadır. Müşterisinin ne istediğini ve imkanlarının ne olduğunu bilerek, ilanları takip eder, satılık veya kiralık yerleri gezer, doğru soruları sorar, tapudan ve belediyeden gerekli bilgileri alır ve alım-satım yahut kiralama muamelesi sırasında müşterisinin yanında olur. Küçük alıcılar veya kiracılar için bir lüks gibi görünse de, ‘emlak avcılığı’ yurtdışında yaşayan alıcılar, şirketler, ekspatlar ve çok meşgul (vakti çok kıymetli) işadamları ve yöneticiler tarafından tercih edilen bir yöntem. Tıpkı emlakçılar gibi, ‘emlak avcısı’ da müşterisiyle (batıda genelde 3 aylık ve toplamda 6 ayı geçmeyen) bir sözleşme imzalıyor ve alım-satım veya kira muamelesi tamamlanırsa, mesela Fransa’da anlaşmaya göre yüzde 1 ila yüzde 5 arasında değişen bir komisyon alıyor. (Bilgi ve karşılaştırma için: Bu ülkede emlakçılar yüzde 5-6 komisyonla çalışmaktadır.) Haliyle bu profesyoneller genelde büyük şirketlerin ve yabancıların yoğun olduğu metropollerde iş yapıyorlar. Ve ‘emlak avcılığı’nın okulu yok tabii ki; bu işi, batı ülkelerinde, mimarlar, mühendisler, dekoratörler, hukuk mezunları veya noterlikte, tapu dairelerinde, belediyelerin imar müdürlüklerinde çalışmış insanlar icra ediyor. (Kaynak: Les Echos, 5-6 Şubat 2010)