TBB’nin web sitesinde yayınlanan Tüketici Kredileri ve Konut Kredileri Haziran 2010 raporuna göre; Nisan-Haziran 2010 itibariyle 2 milyon 22 bin 405 kişiye 24 milyar 775 milyon TL tutarında tüketici kredisi kullandırıldı.

Kredi kullanan kişi sayısı bir önceki yılın aynı dönemine oranla yüzde 23, bir önceki üç aylık döneme oranla yüzde 11 arttı. Aynı dönemde kullandırılan kredi miktarı bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 61, bir önceki üç aylık döneme göre de yüzde 16 büyüdü.

Nisan-Haziran 2010 dönemi sonunda tüketici kredileri bakiyesi 102 milyar 488 milyon TL, kredi kullanan toplam kişi sayısı ise 9 milyon 826 bin 815 oldu. Toplam kişi sayısı Nisan-Haziran 2009′a nispeten yüzde 4, bir önceki üç aylık döneme nispeten ise yüzde 3 arttı. Tüketici kredisi bakiyesi de bir önceki yılın aynı dönemine oranla yüzde 27, Ocak-Mart 2010′a oranla da yüzde 9 büyüdü. Aynı dönemde tüketici kredilerinin mal ve hizmet gruplarına göre dağılımında ihtiyaç kredileri yüzde 58 oranı ile en büyük paya sahip olup bunu sırasıyla, yüzde 30 ve yüzde 8 pay oranları ile konut ve taşıt kredileri izledi. İhtiyaç kredileri 1 milyon 725 bin 828 kişi tarafından ve 14. milyar 374 milyon TL, konut kredileri 108 bin 17 kişi tarafından 7 milyar 528 milyon TL ve taşıt kredileri 62 bin 191 kişi tarafından 1 milyar 956 milyon TL tutarında kullanıldı.

Bir önceki yılın Nisan-Haziran dönemine kıyasla taşıt kredileri yüzde 56, konut kredileri yüzde 90, ihtiyaç kredileri ise yüzde 42 oranında artış kaydetti.

Nisan-Haziran 2010 dönemi içinde kullandırılan kredi verilerine göre kişi başı ortalama tüketici kredileri miktarı 12,3 bin TL. Bu büyüklük konut kredilerinde 69,7 bin TL ve taşıt kredilerinde 31,5 bin TL oldu. Bakiye verilerine göre de kişi başı ortalama tüketici kredileri 10,4 bin TL. Bu miktar konut kredilerinde 50,7 bin TL ve taşıt kredilerinde 15,2 bin TL. Kredilerin dağılımına göre en fazla tercih edilen 25-36 ay vade dilimi olup bunu 73 ay ve üzeri ile 37-48 ay vade dilimleri izledi.

Nisan-Haziran 2010 dönemi itibariyle 3 milyar 828 milyon TL olan idari ve kanuni takipteki krediler, toplam tüketici kredileri bakiyesinin yüzde 3,74′ünü oluşturdu. Bu dönemde kanuni takipteki krediler, bir önceki yıla göre yüzde 14 azalarak 682 milyon TL geriledi. Kanuni takibe geçilen kredilerin yüzde 15′ini taşıt, yüzde 24′ünü konut, yüzde 56′sını ihtiyaç kredileri ve yüzde 5′ini diğer krediler teşkil etti.

(CİHAN)

Maliye Gelirler Kontrolörleri yayın organı Vergi Sorunları Dergisi’nde yayımlanan makalede konut harcı öderken evin fiyatının üstüne KDV’nin da katılarak harç miktarının hesaplandığı ve fazla harç ödendiği belirtilerek, harcın KDV eklenmeden hesaplanması gerektiği vurgulandı.

KONUT ALIRKEN KDV’Yİ EKLEYİP FAZLADAN TAPU HARCI ÖDÜYORUZ

Konut alırken Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne ödenen tapu harcının yüksek hesaplandığı belirtildi. Maliye Bakanlığı Gelirler Kontrolörleri’nin yayını Vergi Sorunları Dergisi’nde Nail Umut Avcı imzası ile yayımlanan makalede konut veya gayrimenkul alırken uygulamada faturada yazan katma değer vergisi dahil tutar üzerinden tapu harcının hesaplandığı belirtilerek “Olması gereken 07.10.1997 tarihli ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesince Katma Değer Vergisi’ne tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı hesaplamasına esas olan değere KDV’nin dahil edilmemesidir” denilerek harç tutarının KDV’siz tutar üzerinden hesaplanması gerektiğinin altı çizildi. Konut ve gayrimenkul alıp satanları uyarmak için ele alınanmakalede 6 Haziran 2008’de yayımlanan 5766 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulu Hakkında Kanunda ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması hakkında Kanun’da gayrimenkul devir ve sahip olunmasında tapu ve kadastro harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağının açıkça belirtildiği ifade edilerek bu konuda Maliye’den görüş sorulması üzerine aynı yönlü bir özelge (görüş) verildiği de belirtiliyor.

ŞİRKETLERİN SATTIĞI KONUTTA VAR

Konut veya gayrimenkul alım satımında KDV sadece şirketlerin sattığı konutlarda söz konusu oluyor. İki vatandaş (gerçek kişi) arasındaki alımsatımda KDV ödenmiyor. Son yıllarda birçok inşaat ve gayrimenkul şirketinin faaliyet göstermesiyle ve markalı konutlara ilgi artınca konut ve gayrimenkul alımsatımında KDV gündeme geliyor. Satılan konutun büyüklüğüne göre de KDV oranı değişiyor. 150 metrekare büyüklüğüne kadar olan konutlarda yüzde 1 KDV alınırken 150 metrekareden daha büyük konutlarda ise KDV oranı yüzde 18’e çıkıyor.

MARKALI KONUTLAR REVAÇTA

Son yıllarda inşaat şirketlerinin yapıp sattığı markalı konutlara ilgi yoğun. Bu konutlar ise KDV hesaplanarak satılıyor. Son 6 yılda sadece İstanbul’da 265 bin markalı konut satışa çıkarıldı. Bu konutların ortalama değeri ise 200 bin TL’yi geçiyor. Büyüklüğüne göre yüzde 1 ya da 18 KDV hesaplanıyor.

BÜYÜK EV ALANLARDA FARK YÜKSEK

Bu yüzden 150 metrekare ve üzerinde konut satın alanlarda yanlış hesaplama yüzünden fazladan ödenen harç miktarı daha yüksek boyutlara ulaşıyor. Örneğin inşaat şirketinden 150 metrekarenin üzerinde ve KDV içinde 300 bin TL’ye konut alan bir vatandaş tapu harcına KDV’li tutarı dahil ettiği için yaklaşık bin 700 TL kayba uğruyor. Alım satımda toplamda binde 38 (alım ve satım harcı) oranında ödenen tapu harcını 300 bin TL’lik fatura tutarı üzerinden hesaplayan vatandaş 11 bin 400 TL tapu harcı ödüyor. Oysa konutun KDV’siz satış tutarı olan 254 bin TL üzerinden harç ödendiğinde tutar 9 bin 652 lira yapıyor. 150 metrekarenin altında olan konutlarda ise KDV oranı yüzde 1 olduğu için hesaplanan KDV’li tutar ile KDV’siz harç tutarı arasında önemli bir fark oluşmuyor.

Memuru sevindiren enflasyon hedefinin üzerindeki yüzde 4+4′lük maaş zammı, TOKİ’den konut alan yaklaşık 200 bin kişinin taksitlerinde beklenmedik artış riskini de beraberinde getirdi.

Memur maaşlarını gelecek yıl yüzde 4+4 artıracak yeni zamlar, Toplu Konut İdaresi’nden (TOKİ) konut alanlara beklenmedik bir yük bindirdi. Enflasyonun üzerine çıkan zamlar nedeniyle TOKİ’nin memur maaş zammına endeksli taksitleri yaklaşık 3 puan daha fazla artacak.

HANGİSİ DÜŞÜKSE

TOKİ son dönemde inşa ettiği yaklaşık 330 bin konutun 130 binini alt gelir grubuna düşük taksitlerle sattı. Bu kesimin taksitleri enflasyondaki artış ya da memur zammındaki artıştan hangisi en düşükse o esas alınarak artırılıyor. Dolayısıyla bu taksitleri ödeyenler fiyat artışları ya da zamlardan çok fazla etkilenmiyor.

TOKİ, geri kalan 200 bin konutu ise yine taksitlerle başta memurlar olmak üzere çeşitli mesleklerde çalışan vatandaşlara sattı. Taksitler sabit tutarlı olmadığı için bu konutların taksitlerindeki artış memur maaş zammına endekslendi.

Hükümet bu yıla kadar memura enflasyon hedefi doğrultusunda zam yaptığı için TOKİ’den konut alanların taksitlerindeki artış enflasyondaki gerçekleşmenin üzerine çıkmıyordu. Ancak 2011 yılı için memura enflasyon tahmininin üzerine çıkılarak yıllık yüzde 8,16 zam verilince TOKİ’nin konut taksitlerinde normalin üzerinde artış riski oluştu.

2 BİN LİRALIK MALİYET

Hesaplamalara göre yeni zam, TOKİ’nin 750 TL olan aylık konut taksitini, Merkez Bankası’nın 2011 için ilan ettiği yüzde 5,3′lük (orta nokta) enflasyon tahminine göre 20,5 TL artıracak. Bu krediler uzun vadeli olduğu için bu küçük farkın toplam ödemeye yansıması 2 bin TL’yi geçecek. Bu fark bin liralık taksitte aylık 27 lira, 500 liralık taksitte 13,5 TL olacak.

TOKİ taksitleri 6′şar aylık gerçekleşmiş zamlar üzerinden arttırdığı için ocak ayındaki taksitlere, memura 2010 yılı temmuz ayında yapılan yüzde 3,56′lık zam oranı yansıtılacak. Yüzde 4+4′lük zamlar ise gelecek yıl temmuz ve 2012 yılının ocak ayında TOKİ taksitlerini etkileyecek.

MEMUR AZ ETKİLENECEK

TOKİ’den taksitle konut alanlar arasında bu farktan en az ise memurlar etkilenecek. Maaşları, ödedikleri taksitlerden daha yüksek olduğu için memurun aldığı zammın bir bölümü taksit farkına gidecek. Ayrıca 80 TL’lik ek ödeme ile 20+20 aile yardımı ve 15 TL toplu görüşme primi memurun artı hanesine yazacak. Özel sektörde çalışıp zam almadan taksit ödeyenlerin yükü ise önemli ölçüde artmış olacak.

İSTANBUL – Muş, hem taşıt hem de konut kredilerinin son bir yılda en hızlı arttığı il oldu. Konut ve taşıtta batık kredilerini en hızlı arttıran il ise Tunceli oldu. Aynı dönemde toplam tüketici kredilerinde en hızlı artış Hakkari’de yaşandı.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) FİNTÜRK verilerinden DÜNYA’nın yaptığı hesaplamaya göre toplam tüketici kredileri 6 aylık dönemde 108 milyar 414 milyon TL’ye yükselerek son bir yılda yüzde 26.7, yılbaşından bugüne kadar ise yüzde 16.3 artış kaydetti.

Tüketici kredilerinin yüzde 50′si İstanbul, Ankara ve İzmir tarafından kullanılırken sadece İstanbul’un payı yüzde 30 oldu. İstanbul, 33 milyar 493 milyon TL’lik tüketici kredisi ile 12 milyar 672 milyon TL hacmi olan Ankara’ya bile büyük fark atarken İzmir’de hacim 8.1 milyar TL’de kaldı. Toplam tüketici kredilerinden en düşük pay alan iller ise sırasıyla Bayburt, Kilis ve Bingöl oldu. Toplam tüketici kredilerini son bir yılda en hızlı arttıran il yüzde 50.3′lük artışla Hakkari oldu.

Bu ili Aksaray ve Muş izlerken en düşük artış hızını yakalayan il ise İstanbul oldu. İstanbul’dan sonra ikinci sırayı Gümüşhane alırken bu ili Kırklareli takip etti. Tüketici kredilerinde 17 il ortalamanın altında artış performansı gösterdi.

6 ayda 38, bir yılda 21 ilde taşıt kredisi artış gösterdi

Taşıt kredileri toplamı son bir yıl içinde yüzde 8.5, 6 aylık dönemde sadece binde 3.5 artarken 4 milyar 379 bin TL’de kaldı. İstanbul’un açık farkının çok net görüldüğü taşıt kredilerinde söz konusu il 1 milyar 574 milyon TL’lik taşıt kredisi ile toplam taşıt kredilerinin yüzde 36′sını tek başına yaptı.

Miktar bazında bakıldığında İstanbul’u Ankara izlerken bu ilin taşıt kredisi toplamı 406 milyon 194 bin TL oldu. Taşıt kredisinde en düşük payı Bayburt, Kilis ve Tunceli aldı.

Son bir yıllık dönemde taşıt kredilerini en hızlı arttıran il Muş oldu. Yüzde 37.85 artış hızını yakalayan Muş’u yüzde 32.66′lık hızı ile Bitlis izlerken üçüncü sırada Aksaray var. Taşıtta kredisini en hızlı azaltan il ise Bayburt olurken bu ili Ağrı ve Bartın izledi. Taşıt kredilerinde yıllık bazda sadece 21 il artışı yakaladı.

Yılbaşından bugüne bakıldığında en hızlı il Aksaray olurken bu ili Karaman ve Muş izledi. 6 ayda 38 il oto kredilerini artırırken en hızlı düşürenler de Bayburt, Bartın ve Ağrı oldu.

İllerin taşıtta batık kredi performansı iyileşiyor

Takipteki taşıt kredilerine bakıldığında ise toplam rakam son bir yılda yüzde 9.49, son 6 ayda ise yüzde 17.55 azalırken 417 milyon 751 bin TL’ye geriledi.

Listenin birinci sırasında 160 milyon 598 bin TL ile İstanbul yer alırken bu ilin batık kredisi son altı ayda yüzde 20′den fazla düştü. Takipteki taşıt kredilerinin son 6 ayda daha iyi bir grafik çizdiği görülüyor. 2009 Aralık ayına kadar batık kredi hacmi artarken son 6 ayda azaldığı dikkat çekti. Son bir yılda takipteki taşıt kredilerini en hızlı artıran il Tunceli olurken bu ili Isparta ve Kars izledi. Batıklarını en çok azaltan iller ise Bayburt, Bilecik ve Şırnak olarak sıralandı. Yılbaşından beri sadece 9 ilin taşıtta batık kredileri artarken yıllıkta bu sayı 37.

Konut kredisi her ilde arttı bakiye 11.5 milyar yükseldi

Son bir yıllık dönemde konut kredisi hacmi 11 milyar 522 milyon TL artarken bunun 7 milyar TL’lik kısmı son 6 aylık dönemde yaşandı. Faizlerin düşmesi ve görece daha istikrarlı bir ekonomik ortam konut kredilerinin yükselişini getirirken Haziran 2010 itibariyle konut kredisi hacmi 51 milyar 928 milyon TL’ye çıktı. Bu rakamın da 19.2 milyar TL’sini de İstanbullular kullanırken Ankara’nın hacmi 7.1 milyar TL, İzmir’in hacmi 3.9 milyar TL oldu.

Konut kredisinde her il 2009 Aralık ayı seviyesinin üzerine çıkarken son bir yıllık dönemde taşıtta olduğu gibi konutta da en hızlı artışı yakalayan il Muş oldu. Bu ili Kilis ve Adıyaman izlerken 60 il ortalamanın üzerinde artışı yakaladı.

Konutta en yavaş artışların yakalandığı iller ise Kars, Muğla ve Bingöl oldu. Yılbaşından bugüne illerin performansı nasıl olmuş diye bakıldığında Adıyaman, Karaman ve Kilis öne çıkarken bu defa 54 il ortalamanın üzerinde artışı yakalamış görünüyor.

Konut kredilerinde tahsili gecikmiş alacaklar son bir yılda yüzde 16.3 artarken son 6 ayda yüzde 3.66 azaldı. Son bir yılda en hızlı Tunceli, son 6 ayda ise en hızlı Iğdır tahsili gecikmiş alacaklarını artırırken Bayburt, hem 6 ayda hem de yıllıkta batık kredilerini en hızlı azaltan il oldu.

54 il İhtiyaç kredisinde ortalamanın üzerine çıktı

İhtiyaç kredilerinin hacmi ise yıllık yüzde 31 artarak 49 milyar 77 milyon TL’ye gelirken İstanbul’da rakam 11.9 milyar TL’ye yükseldi. Ankara’da diğer bireysel krediler 4.8 milyar TL düzeyinde olurken ilk üç ilin toplam içindeki payı yüzde 41 oldu.

Konutta olduğu gibi ihtiyaç kredilerinde de her il hacmini artırırken en hızlı il ise Aksaray çıktı. Bu ili Hakkari ve Siirt izlerken; Adıyaman ve Gümüşhane en yavaş artışın olduğu iller olarak öne çıktı. 54 il ihtiyaç kredilerinde ortalamanın üzerinde artışı yakaladı. İhtiyaç kredilerinde de yıllık bazda takipteki alacağın en hızlı arttığı il Tunceli oldu. Sadece Bayburt, İstanbul ve Çankırı’da batıklar azaldı.

Bankalar mevcut mevzuatta ancak 8-9 katı kadar kaldıraçla, yani sermayelerinin 8-9 katı borçlanarak kredilendirme yapabiliyorlar (birçoğu aşırı ihtiyatlı davranıp bu limite bile çıkmıyor). Halbuki kriz sonrasında bile gelişmiş ülkelerin bankaları 20-30 kaldıraçlarla çalışıyorlar. ABD’de kriz sonrası yeni mevzuatta bile bankalara 33 kat kaldıraç imkânı tanınmış durumda. Türkiye’de hanehalkı da dünyanın en az borçlu kesimlerinden biri. ABD’de % 117 olan hanehalkı borcunun gelire oranı Türkiye’de % 26. Bankaların tüketici kredilerinin (mortgage ve kredi kartı dahil) büyüklüğü GSYH’nin % 15′ine daha yeni gelebildi.

Bankaların ve hanehalkının kaldıraçlarını artıracak en önemli mekanizmalardan biri mortgage (ipotek) kredileri. Birçok ülkenin gelişmişlik düzeyini yakalamasında mortgage kredilerinin büyük rolü var. En basit haliyle, bankacılık sektörü konutları teminat kabul edip kredi veriyor, devlet bu kredileri teşvik ediyor, inşaat sektörü bu sayede oluşan konut talebine yönelik yatırımlar yaparak ekonominin birçok farklı sektörüne ve özellikle istihdama destek veriyor. İnsanlar ev (ve iş) sahibi oluyor, medeni bir hayat yaşıyor ve bu statülerini kaybetmemek için “ödenebilir” olması çok önemli olan mortgage kredilerini ödemek için çalışıyorlar. Ülke bu şekilde kalkınıyor. Ayrıca mortgage kredileri normal ekonomik koşullarda geri ödemeleri en az sorunlu kredi türü. ABD’de GSYH’nin % 73′ü, AB’de % 47′si olan mortgage kredilerinin Türkiye’deki oranı sadece % 5 (Grafik 1). Bunun % 10′lara gelmesi bile Türkiye ekonomisini kesinlikle farklı bir yere taşır. Bugün sadece yeni konutları değil, sokaklardaki ödenmiş birçok taşınmazı mortgage üzerinden ekonomiye kazandırmak ve alım/harcama gücü oluşturmak mümkün.

Sıkıntı nerede?

Mortgage kredilerinin bir ‘raconu’ var. En önemlisi, mortgage kredisinin ödenebilir olması. Konut alanlar tasarruflarıyla konut bedelinin % 20-25′ini peşin ödemeli ve kalan kısmını borçlanmalılar. Kredi gelirle aynı para biriminde ve aylık taksit aylık gelirin % 40′ı civarında olmalı (ki geriye yine medeni şekilde yaşayabilecek bir gelir kalsın). Bankalar da bu şekilde mortgage kredisi vermeli. Taksitlerin büyüklüğünü belirleyen ise 3 faktör var: Kredi miktarı (yani konut fiyatının dörtte üçü), kredi faiz oranı ve kredinin vadesi. Vade belki de en önemlisi. Vade ne kadar uzarsa mortgage kredisi o kadar ‘ödenebilir’ hale geliyor. Gelişmiş ülkelerde bankalar vadelerde 30-40 yıl hatta daha da üzerine çıkarak taksitleri ödenebilir hale getirebiliyorlar.

Bugün Türkiye’de konut fiyatları, krizin de etkisiyle makul seviyelerde. Başarılı bir para politikası ve ülke risk priminin düşmesi sayesinde borçlanma maliyeti, yani faiz, gayet düşük; hatta enflasyondan arındırılmış olarak, neredeyse sıfır. Gelirler enflasyon kadar artsa kendiliğinden faiz ödemelerini karşılayacak durumda. Ama vade tarafında büyük sıkıntı var. Tasarruf sahipleri bankalarda ortalama 1 ayın üzerinde mevduat yapmak istemiyorlar. Bankalar da 1 ay gibi çok kısa vade sonrasında başka bankaya gidebilecek bir mevduat kaynağına güvenip uzun vadeli kredi vermekte zorlanıyorlar. Gelecekte öngörülemeyecek faiz artışları olduğu ya da ani likidite kayıpları yaşandığında büyük zararlar yazmak istemiyorlar. Yurtdışından birkaç yıl vadeli borçlanarak, türev enstrümanlarla TL vadeleri uzatarak ve mortgage kredilerinin toplamda hâlâ küçük bir oranda olmasından güç alarak 10-12 yıl vadelere çıkabiliyorlar. Bu şekilde bankaların mortgage portföyleri yıllık % 33 hızla büyüyor (Grafik 2).

Ama bundan sonra daha uzun vadelere gidebilmek ve hatta mevcut vadelerde portföyleri büyütebilmek için daha fazlasına ihtiyaç var. Mortgage kredileri sabit faizli olduğu ve krediyi alanlar faizler düştüğünde çok az bir ceza ile kredilerini düşük faizle yeniden fiyatlayabildikleri sürece mortgage kredilerini ‘bilanço içinde taşıyarak’ büyümek kolay değil.

Kısa vadede tasarruf sahiplerinin alışkanlıkları radikal şekilde değişemeyeceğine göre bankaların aynı gelişmiş ülkelerde olduğu gibi mortgage kredi havuzlarını uzun vadeli menkul kıymet haline getirip satarak bilançolarından çıkarabilmeleri gerekir. İkinci piyasada kolay el değiştirebilecek olan bu tahviller, yabancı sermayenin de ekonomiye gireceği önemli bir mekanizma olacak. ABD’deki son ipotek krizini düşünüp benzer bir sistemle Türkiye’deki mortgage potansiyeline ulaşma planına ihtiyatlı yaklaşmaya da gerek yok. ABD bu sorunları yaşadıysa sebebi sistem ya da mortgage kötü diye değil, sadece ‘raconuna’ göre yapılmadığı içindi. O nedenle amaç potansiyeli dizginlemek değil, işi ‘raconuna göre yaptırarak’ potansiyele ulaşılmasını sağlamak olmalı.

Potansiyel nerede?

İlişikteki tabloda mortgage kredilerinin hangi koşullarda hangi fiyatta gayrimenkul alım satımını destekleyebileceğinin analizi yer alıyor. Bankaların mortgage kredilerini müşterilerinin gelirlerini doğru ölçüp taksitlerin gelirin % 40′ını aşmayacağına dikkat ederek verdikleri ve gayrimenkul bedelinin en fazla dörtte üçünü kredilendirdikleri varsayılarak oluşturulan ilişikteki tabloya göre aylık geliri 5 bin TL olan bir müstakbel ev sahibi 10 yıl vadede ayda % 1 faizle kredi aldığında bankalar fiyatı 186 bin TL civarında olan bir konutu finanse edebilecek durumdalar. Türkiye’de GSYH hane halkı sayısına bölündüğünde ayda 4-5 bin TL civarında ortalama gelir makul gözüküyor. Geniş kesimlerin ortalama geliri gerçekte daha düşük olsa bile mortgage imkânları muhakkak ki üst gelirden başlayarak aşağıya inecek. Aynı gelir grubunda bir müşteri için bankaların kredi ile destekleyebileceği konut fiyatı vade 20 yıla uzadığında ve aylık faiz % 0,5′e indiğinde ise 372 bin TL’ye çıkıyor.

Türkiye’nin finansal koşulları, yani önümüzdeki birkaç yılda vade nereye çıkabilir, faiz nereye inebilir belli. Mortgage imkânını kullanarak satışlarını yapmayı düşünenlerin ne tür konutlar yapılması gerektiğinin analizi ortada. İnşaat/konut sektöründe yeni yatırım düşünenlerin dikkatine.

Emlak sektöründe son dönemde Türkiye genelinde yapılan pek çok markalı proje dünya standartlarındaki rakipleriyle yarışabilecek nitelikleriyle dikkat çekiyor. Ancak İspanya, Fransa gibi ülkelerde benzer projeler yabancılara peynir ekmek gibi pazarlanırken Türkiye yabancılara mülk satışını engelleyen yasadan dolayı eldeki ciddi fırsatı kaçırıyor. İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde yapılan çok sayıda lüks proje de bu nedenle elde kalıyor.

ABD ve Avrupa ülkelerine satışların önünde bir engel bulunmazken aralarında Rusya, Kazakistan, İran, Arap ülkeleri ve Azerbaycan olmak üzere 89 ülkenin vatandaşı Türkiye’de parayı verse bile ev sahibi olamıyor. İnşaat şirketleri küresel sermayenin Avrupa’dan Rus ve Ortadoğu ülkelerine doğru el değiştirmesiyle birlikte en fazla talebin bu ülkelerden gelmesine rağmen satış yapılamamasından şikayetçi. İstanbul’un küresel bir ticaret ve kültür merkezi olması nedeniyle özellikle petrol zengini Arap ve Orta Asya ülkeleri ile Rusya’dan birçok işadamı ikinci adres olarak Türkiye’ye yerleşmek istiyor.

1.8 milyar dolara düştü

Yabancılara mülk satışını sınırlayan düzenlemeler nedeniyle Türkiye’ye milyarlarca dolar kazandıracak projeleri yabancı müşterilere satamamaktan şikayetçi olan inşaat firmaları “Avrupa ve ABD ile mütekabiliyet var. Ancak bu ülkelerden talep yok. Talebin en fazla olduğu Rus, Ortadoğu gibi ülkelere ise biz satış yapamıyoruz” diye konuşuyor. Emlak uzmanları şimdiye kadar yapılan satışların 2008 öncesinde yapıldığını, sonrasında ise durduğunu söylüyor. Yabancılara gayrimenkul satış rakamları dikkate alındığında da benzer bir tablo ortaya çıkıyor. 2006-2008 arasında yabancılara yılda ortalama 3 milyar dolarlık gayrimenkul satışı yapılırken, geçen yıl hem kriz hem de yasal engellemeler yüzünden söz konusu rakam 1.8 milyar dolara düştü.

Rus ve Kazaklar alamıyor

Yabancılara satışın önündeki engellerin başında mütekabiliyet (karşılıklılık ilkesi) geliyor. Bu ilke, Türklerin yurtdışında mülk edinemediği ülkelerin vatandaşlarına Türkiye’den de konut satışının engellenmesini içeriyor. İngiltere, Fransa gibi Avrupa ülkeleri ile ABD gibi ülkelerde bu sorun yaşanmazken küresel kriz sonrasında sermayenin en değiştirdiği Rusya, Kazakistan, İran, Ürdün, Türkiye Cumhuriyetler gibi ülkelerin vatandaşları Türkiye’den mülk alımında engellerle karşılaşıyor.

Şirket kuruyor, Türk oluyorlar

YABANCI uyruklu vatandaşların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 25 dönümle sınırlandırıldığından, bu miktarı geçen edinim talepleri tapu sicil müdürlüklerince reddediliyor. Daha büyük araziler için ise Bakanlar Kurulu kararı gerekiyor. Ancak Türkiye’de bir şirket kurarak bu şirket üzerinden alım yapmak ya da Türk vatandaşlığına geçmek gibi iki yöntem de Türkiye’de konut almak için izlenen yöntemler arasında geliyor.

En çok Azeriler Türk vatandaşlığına geçiyor

PROJELERİNDEN ev almak için Türk vatandaşlığına geçen çok sayıda yatırımcısı bulunan Sinpaş İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, en çok Azeri ve Kazak’ların konut taleplerinde sorun yaşadıklarını söylüyor. Çelik, “Bu ülke vatandaşları ancak Türk ortaklı şirket kurarak konut sahibi olabiliyor. Bu seferde şirket kurma maliyeti gibi ek yüklerle karşı karşıya kalıyorlar. Bosphorus City projesinde bu yolla yaklaşık 100 kişiye ev sattık. Azeriler’de ise Türk vatandaşlığına geçmeyi tercih ediyor” diyor. Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay ise “Türki Cumhuriyetlerde inanılmaz bir potansiyel var ama değerlendiremiyoruz. Rusya’dan yoğun talep alıyoruz. Ama karşılıklılık olmadığı için satamıyoruz. Şirket kurup onun üzerinden alınabiliyor. Ancak bunu yabancıya anlatmak çok zor” diye konuşuyor.

Güvenliği tehdit eden bölgelerde satış yok

TÜRKİYE’DEN mülk edinmek isteyen tüm yabancılar için askeri birimlerden izin çıkması gerekiyor. Güvenliği tehdit edecek bölgelerde yapılacak satışlar ve mütekabiliyetin uygulanmadığı ülkelere satış yasağı bunun nedenini oluşturuyor. Bunun yanı sıra bir diğer engel ise askeri yasak ve güvenlik bölgelerin ilgili kurumlarca bilinmemesi. Örneğin büyük bir konut projesi askeri bir tesis yakınındaysa her ne kadar proje satışa elverişli olsa da mütekabiliyetin uygulandığı ülkelere dahi bazen izin çıkmayabiliyor.

Ödeme koşullarının da cazip olduğu bu projelerden bazıları konut alıcılarına her türlü konforu sunabilecek nitelikte… Bizde bu özelliklere sahip ve birçok kişinin sahip olabileceği en uygun fiyatlı 10 konut projesini derledik.

En hesaplı 10 konut projesi

Garden City Esenyurt 3

Lokasyon: Esenyurt

Fiyat: 67 bin TL-107 bin TL

Yapımcı firma: Özyurtlar

Özyurtlar tarafından 15 Nisan 2010 tarihinde temeli atılan Garden City’nin üçüncü etabı 15 Nisan 2011’de tamamlanacak ve konutlar sahiplerini bulacak. Toplam 10 bin metrekarelik alana kurulan Garden City 3’ün inşaat alanı 45 bin metrekare olarak belirlendi. Projede ayrıca bin 400 metrekarelik ticari alan bulunuyor. Garden City 3’de 65 metrekarelik 1+1 daireler 67 bin TL’ye, 122 metrekarelik 2+1’ler ise 107 bin TL’ye satılıyor. 1+1’ler için 17 bin TL, 2+1’ler için ise 27 bin TL peşinat ödeniyor. Kalan miktar 60 aya kadar vadelendiriliyor. Aylık taksitler ise 1,106 TL’den başlıyor. Garden City 3’ün özellikleri arasında yüzme havuzu, sosyal tesis, otopark, güvenlik ve peyzaj bulunuyor. Projede 35 bin metrekarelik satılabilir alan mevcut. Toplam konut sayısı ise 280.

Mimar Erdem İskender imzalı Garden City 3 projesi Atatürk Havalimanı’na 25 kilometre, TEM’e 800 metre, E-5’e ise bir kilometre mesafede inşa ediliyor.

By Vista

Lokasyon: Kurtköy

Fiyat: 55 bin TL-105 bin TL

Yapımcı firma: Yarbay İnşaat

Yarbay İnşaat tarafından Kurtköy’de inşasına başlanan ve 30 Temmuz 2011’de sahiplerine teslim edilecek olan By Vista, 11 bin 500 metrekare arsa alanı üzerinde, 18 bin metrekare inşaat alanına sahip bulunuyor. 4 blokta 8 katlı 240 konuttan oluşan projede 48 metrekare stüdyolar 55 bin TL’den, 50-53 metrekare 1+1’ler 65 bin TL’den, 82 metrekare 2+1’ler 105 bin TL’den satışa sunuluyor. By Vista’da peşin alımlarda cazip indirimler uygulanıyor. Projede minimum 25 bin TL peşinatla 30 ay sıfır faizle ödeme yapılabiliyor. 2+1’ler için ise minimum 40 bin TL peşinatın ardından 30 ay sıfır faizle vade yapılıyor. By Vista’nın ortak alanlarında park, bahçe, yüzme havuzu, sauna, fitness ve sosyal tesis bulunuyor. By Vista Atlantis AVM’ye iki kilometre, Viaport 3,5 kilometre, Sabiha Gökçen Havalimanı’na 2 kilometre, TEM’e 3,5 kilometre, E5’e 7 kilometre mesafede bulunuyor. Projenin tasarımını ise Tümtes Mimarlık gerçekleştirdi.

Sağlık Kent

Lokasyon: Beylikdüzü

Fiyat: 67.500 TL-99.750 TL

Yapımcı firma: İttifak İnşaat

Sağlık Kent, İttifak İnşaat tarafından Beylikdüzü’nde hayata geçiriliyor. Proje 90 bin metrekare inşaat alanına ve 4 bin 700 metrekare ticaret alanına sahip bulunuyor. 15 katlı 10 blokta 670 konuttan meydana gelen Sağlık Kent Evleri’nde, 79 metrekare konutlar 67 bin 500 TL’den, 98 metrekare konutlar 83 bin TL’den ve 118 metrekare konutlar ise 99 bin 750 TL’den başlayan fiyatlarla satılıyor. Sağlık Kent Projesi’nde, 24 aydan 120 aya kadar taksit imkanı sunuluyor. 79 metrekare konut için, 17 bin 500 TL peşinat ödendiği taktirde, ilk 24 ay 299 TL, kalan 96 ayda da 851 TL ödeniyor. 98 metrekare konut için 19 bin 250 TL peşinat ödendiği taktirde ilk 24 ay 399 TL, kalan 96 ayda da 1.077 TL ödeniyor. 118 metrekare konut için 23 bin TL peşinat ödendiği taktirde, ilk 24 ay 499 TL, kalan 96 ayda da 1.289 TL ödeniyor. Ayrıca 79 metrekare konut için, 17 bin 500 TL peşinat ödendiği taktirde, 120 ayda 673 TL, 98 metrekare konut için, 19 bin 250 TL peşinat ödendiği taktirde, kalan 120 ayda 858 TL, 118 metrekare konut için, 23 bin TL peşinat ödendiği taktirde ise kalan 120 ayda da 1.033 TL taksit ödenerek ev sahibi olunabilir. Sağlık Kent için Kuveyt Türk Bankası’ndan 120 aya yüzde 0,87 faizle konut kredisi kullanılabiliyor.

Fi-Side

Lokasyon: Bahçeşehir

Fiyat: 85 bin TL-345 bin TL

Yapımcı firma: Fi-Yapı

Fi-Yapı’nın Bahçeşehir’de inşa ettiği Fi-Side projesinde 66 metrekarelik arka cephe 1+1’ler 85 bin TL’ye, ön cepheler 95 bin TL’ye, 77 metrekarelik arka cephe 1+1’ler 94 bin TL’ye, ön cepheler 104 bin TL’ye, 120 metrekarelik arka cephe 2+1’ler 149 bin TL’ye, ön cepheler 159 bin TL’ye satılıyor. C Blokta ise 88 metrekare 1+1’ler 145 bin TL’ye, 110 metrekare 1+1’ler 195 bin TL’ye, 125 metrekare 2+1’ler 215 bin TL’ye, 174 metrekare 3+1’ler 295 bin TL’ye, 190 metrekare 3+1’ler 345 bin TL’ye satılıyor. Fi-Side’da 85 bin TL’lik daire için belirlenen örnek ödeme planına göre 29 bin TL peşinat ödeniyor. Teslimde 70 bin 250 TL ödeme yapılıyor. Toplam 99 bin 250 TL ödenmiş oluyor. Bir başka ödeme planına göre 4 bin TL peşinat veriliyor. 15 eylül 2010’da 25 bin TL’lik ara ödeme yapılıyor. Teslimde 70 bin 900 TL ödeniyor. Ayrıca yine 29 bin TL peşinatla 60 ay, ayda 1.420 TL aylık ödeme yaparak vade uygulaması da mevcut. 2009 yılının Kasım ayında temeli atılan Fi-Side projesi 2012 yılının Mayıs ayında tamamlanacak. Şu an projenin örnek dairelerinin kaba inşaatı tamamlanmış durumda. 1+1, 2+1 ve 3+1 olmak üzere tüm tiplerin örnek dairesi yaklaşık bir ay içinde hazır olacak. Toplam 54 bin metrekare alana kurulacak olan Fi-Side’ın inşaat alanı 500 bin metrekare olacak. Ticari alan için ise 20 bin metrekare ayrılacak. Fi-Side projesinde 25,30 ve 35 kattan oluşan toplam 20 blok var. Normal bloklarda 66 ve 77 metrekare 1+1 ve 120 metremare 2+1, residans bloklarda ise 88 ve 110 metrekare 1+1, 125 metrekare 2+1, 174 ve 190 metrekare 3+1 olmak üzere 8 farklı daire modeli var.

Beylife Residence

Lokasyon: Beylikdüzü

Fiyat: 36 bin TL-74 bin TL

Yapımcı firma: Osmanlı İnşaat Yapı

Osmanlı İnşaat Yapı’nın 7.projesi Beylife Residence, Beylikdüzü’nde yer alacak. İnşaatına 1 Ağustos 2010’da başlanacak olan Beylife Residence’ta 1+1, 2+1 ve 3+1 konut tipleri bulunacak. Projede alanları 52 metrekare olan 1+1’ler peşin 36 bin TL’ye, vadeli 49 bin TL’ye satılırken; alanları 75 metrekare olan 2+1’ler peşin 56 bin TL’ye, vadeli 74 bin TL’ye satılıyor. 1+1’ler için 19 bin TL peşinat ve 24 ay boyunca ödenecek 750 TL’den sonra 3 ara ödeme yapılıyor. 2+1’ler için ise 24 bin TL peşinat ve 36 ay boyunca ödenecek 1000 TL’den sonra 3 ara ödeme yapılabiliyor. Her ihtiyaca cevap verebilecek şekilde dizayn edilecek olan konutlardan 3+1 tipindekilerin satışı Ağustos ayında başlayacak. Beylife Residence’ın ilk fazında 436 daire bulunacak. Toplam üç fazdan oluşacak olan proje 9 bin metrekare alana kurulacak. Her bloğun arsası 2 bin metrekare olacak. Kalan üç bin metrekarelik alan da yeşil alana ayrılacak. Teslimleri ise 18 ay içinde gerçekleşecek olan Beylife Residence’ta; 50 kişilik cep sineması, mini golf sahası, kapalı açık spor kompleksleri, fitness center, gaz kaçak kontrol sistemi, çocuk oyun park alanları ve 7-24 kamera sistemli güvenlik hizmeti bulunacak.

Samsun Towers

Lokasyon: Esenyurt

Fiyat: 55 bin TL

Yapımcı firma: Er-Sa İnşaat

Er-Sa İnşaat tarafından Esenyurt’ta hayata geçirilecek olan Samsun Towers’da alanları 110 metrekare olan 3+1 konutlar 55 bin TL’ye satılıyor. Ödemeler peşin olarak yapılıyor. Projede şu an sadece 400 adet 3+1 konut satışta. Samsun Towers projesinde stüdyo, 1+1, 2+1 ve 3+1 tipinde konutlar bulunuyor. 2+1’lerin satışı ile ilgili net bir tarih verilmiyor. Samsunlu işadamlarının bir araya gelerek oluşturdukları Samsun Towers projesinin temeli önümüzdeki Eylül ayının ikinci haftasında atılacak. Teslimlerin ise 30 ay içinde yapılması planlanıyor. Toplam 26 bin metrekarelik alana kurulacak olan Samsun Towers projesinde yüzde 60’lık bölüm yeşil alana ayrılacak. Samsun Towers’tan Samsunlu olmayan vatandaşlar da ev alabilecek. Samsun Towers’ta 8 adet konut bloğu, iki adet de otel ve alışveriş merkezi bloğu olmak üzere toplam 10 blok olacak. Binalar 30 ila 35 katlı olarak inşa edilecek. Toplam 1.600 konut yer alacak. Samsun Towers’ta yeşil alan, yürüyüş parkuru, alışveriş merkezi, havuz, fitness merkezi, kreş, kafe, bar ve restoranlar, 24 saat teknik servis hizmeti, 24 saat taksit, havayolu acentesi, TV dağıtım entegrasyon sistemi, antre ve otoparkta 24 saat aydınlatma sistemi, jeneratör, asansör, 24 saat güvenlik, intercom sistemi, elektrik güvenlik sistemleri, otopark, 24 saat acil servis anlaşması gibi özellikler olacak.

Haneplus

Lokasyon: Esenyurt

Fiyat: 65 bin TL-200 bin TL

Yapımcı firma: Ucra Group

Haneplus’ta 1+1’ler 65 bin TL’den, 2+1’ler 109 bin TL’den, 3+1’ler 139 bin TL’den başlayan fiyatlarla satılıyor. Maksimum fiyat ise 200 bin TL. Haneplus’ta yüzde 25 peşinatla 120 ay yüzde 0,89 faizle kredi kullanılabiliyor. Aylık taksitler 660 TL’den başlıyor. Ucra Group tarafından inşa edilen Haneplus’ta konutların alanları 62 metrekare ile 160 metrekare arasında değişiyor. 10 bin metrekare alan üzerinde 60 bin metrekare inşaat alanına sahip olan Hane Plus projesi 25 katlı 3 bloktan oluşuyor. Projede toplam 800 adet konut ve 8 adet işyeri bulunuyor. Temeli bu ay atılan Haneplus’ta konut teslimleri 2011 yılının Aralık ayında başlayacak. Hane Plus’ın sosyal donatıları arasında kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, sauna, kamelyalı botanik bahçe, çocuk oyun alanı ; cepsineması ve market yer alacak. Bunun yanı sıra site içi ve çevresinde 24 saat güvenlik kamerası sistemi, intercom sistemi ve yangın alarmı sistemi kurulacak. Projenin tasarımını dünyaca ünlü Mimar Tatsuyo Yamamato yaptı.

Çorlu Ergene Vadisi

Lokasyon: Çorlu

Fiyat: 66.500 TL-206 bin TL

Yapımcı firma: Makro İnşaat

Makro İnşaat’ın Çorlu’da, Emlak Konutları bölgesinde, Orion, Kipa ve Carrefour’a yaklaşık 1 kilometre mesafede inşa ettiği Ergene Vadisi projesinde 1+1’ler 66 bin 500 TL ila 92 bin TL’ye, 2+1’ler 94 bin 500 TL ila 123 bin 500 TL’ye, 3+1’ler 154 bin 500 TL ila 188 bin TL’ye, 5+1’ler ise 188 bin TL ila 206 bin TL’ye satılıyor. 4+1’lerin satışı ise tamamlanmış durumda. Ergene Vadisi’nde yüzde 30 peşinatla, 120 ay yüzde 0,93 faizle kredi kullanılabiliyor. Ergene Vadisi’nde ‘hemen teslim’ toplam 1296 konut ve 76 ticari ünite bulunuyor. Konutların alanları 60 ile 176 metrekare arasında değişiyor. Yüzme havuzu, spor salonu, sauna, kapalı otopark, Türk hamamı, yürüyüş ve bisiklet parkurları, 24 saat güvenlik gibi hizmetlerin bulunduğu Ergene Vadisi’nin yüzde 83’ü yeşil alanlara ayrıldı. İnşaatına 2008 yılının Mayıs ayında başlanan Ergene Vadisi’nin yapımı 2009 yılının Kasım ayında tamamlandı. 68 bin 300 metrekare alana kurulan Ergene Vadisi’nin toplam inşaat alanı ise 136 bin 700 metrekare.

Minitolia

Lokasyon: Kurtköy

Fiyat: 43 bin TL-105 bin TL

Yapımcı firma: Anadolum İnşaat

Anadolum İnşaat tarafından inşa edilen Minitolia projesinde 35 metrekare 1+0 stüdyo daireler 43 bin TL’ye, 50 metrekare 1+1 daireler 74 bin TL’ye, 60 metrekare 1+1’ler 88 bin TL’ye, 75 metrekare 2+1’ler ise 105 bin TL’ye satılıyor. Stüdyo daireler için 3 bin 500 TL peşinat ödeniyor. 4 bin 550 – 4 bin 550- 4 bin 550 TL olmak üzere 3 ara ödeme yapılıyor. 12 ay 550 TL taksit ödeniyor. Teslimde 19 bin 250 TL veriliyor. 1+1 daireler için 5 bin 750 TL peşinat veriliyor. 7 bin- 7 bin- 7 bin TL olmak üzere 3 ara ödeme yapılıyor. 12 ay ödene 950 TL taksit ödeniyor. Teslimde 31 bin 850 TL veriliyor. 60 metrekarelik 1+1’lerin peşinatları 6 bin TL’den aylık taksitleri bin TL’den, 2+1’lerin peşinatları 7 bin TL’den, aylık taksitleri ise bin TL’den başlıyor. Yapımına yaklaşık üç ay önce başlanan Minitolia’da teslimler Ağustos 2011’de yapılacak.Toplam 5 bin 400 metrekarelik satılabilir alana sahip olan projede 102 adet konut yer alıyor. Minitolia’da fitness salonu, süs havuzları ve çocuk oyun alanı bulunuyor.

İstanbul City

Lokasyon: Çerkezköy

Fiyat: 42.900 TL-139.520 TL

Yapımcı firma: İstanbul Palmiye Grup

İstanbul City’de alanları 65 metrekare 1+1’ler 42 bin 900 TL’ye, alanları 116 metrekare olan 2+1’ler 64 bin 960 TL ila 74 bin 240 TL’ye satılıyor. 129 metrekarelik 3+1’ler 71 bin 680 TL ila 82 bin 560 TL’ye, 218 metrekarelik 5+1 dubleksler ise 130 bin 800 TL ila 139 bin 520 TL’ye satılıyor. İstanbul City, Çerkezköy Kızılpınar’da 26 bin metrekare alanda inşa ediliyor. 12 blokta 576 konuttan meydana gelen projede alanları 116 ile 218 metrekare arasında değişen 2+1, 3+1 ve 5+1 konutlar yer alıyor. İstanbul City projesi Mahmutbey gişelerine 75, Çerkezköy’e 20 kilometre uzaklıkta yükseliyor.

Projede ilk etap 2011 yılının sonuna doğru, ikinci etap 4 yıl sonra, üçüncü etap ise 6 yıl sonra tamamlanacak ve konutlar sahiplerine teslim edilecek.

İstanbul City’de, kreş, otopark, halı saha, basketbol ve tenis sahası, özel peyzajlı geniş yeşil alan, çocuk parkı, dinlenme alanı ve 24 saat güvenlik yer alıyor. İstanbul City’de ayrıca 3 bin 200 metrekare alana kurulu alışveriş merkezi bulunuyor.

Vatandaşların, satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarmaları halinde, oluşan değer artış kazancı için gelir vergisi ödemesi gerekiyor. Bu konuda yeterli bilgiye sahip olmayan veya beyanı unutan bir çok vatandaş, vergi cezasıyla karşı karşıya kalıyor.

Vergiden İstisna Durumlar

Alış-satış bedeli arasındaki farkın 2010 yılı için 7 bin 700 lirası, vergiden istisna tutuluyor.

Değer artış kazancının ”safi miktarı”, istisna sınırını aşıyorsa, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında yıllık beyannameyle beyan edilmesi ve hesaplanacak gelir vergisi tutarının Mart ve Temmuz ayları olmak üzere 2 eşit taksitle ödenmesi gerekiyor.

Düzenlemeye göre, 2007′den önce alınan gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergilendirme için 4 yıllık süre dikkate alınıyor. 2007′den sonra alınanlarda ise süre 5 yıl olarak uygulanıyor. Buna göre, en fazla 5 yıldan uzun süre elde tutulan gayrimenkuller için gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor.

Ayrıca, gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde ”ivazsız” yani karşılıksız intikal söz konusu olduğundan, durum, gelir vergisi değil, veraset ve intikal vergisi kapsamına giriyor.

Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması halinde elde edilen gelir de değer artış kazancı olarak değil, ”ticari kazanç” olarak vergilendiriliyor.

Örnek Hesaplamalar

”Değer artış kazancı” kapsamındaki vergilendirme için esas alınan ”safi kazanç”, değer artış kazancından ‘mal ve hakların maliyet bedeli’, ‘elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler’ ile ”ödenen vergi ve harçlar”ın çıkarılması yoluyla hesaplanıyor.

Vergi hesabında kullanılan ”gayrimenkullerin iktisap bedelinin tespiti”nde de üretici fiyat endeksi dikkate alınıyor.

Ortaya çıkan rakam üzerinden ödenecek vergi tutarı da o yılın Gelir Vergisi tarifesine göre belirleniyor.

Hesaplamaya ilişkin bazı örnekle;

Bir kişi, 2007 yılı Ocak ayında 200 bin liraya bir ev almış ve bu evi 2009 yılı Aralık ayı içinde 280 bin liraya satmıştır. Evin satışına ilişkin tapu işlemleri için 4 bin lira da masraf etmiştir. Bu kişinin elde ettiği değer artışı kazancına ilişkin vergilendirme şöyle hesaplanıyor:

Aralık 2006 ÜFE endeksi 136,46

Kasım 2009 ÜFE endeksi 164,48

Endeksleme oranı: 164,48/136,46 = yüzde 20,5

Endekslenmiş maliyet bedeli: 200.000 TL (200.000 x 0,205) = 241.000 TL

Maliyet bedeli ve diğer giderler toplamı: (241.000 4.000))= 245.000 TL

Değer artışı kazanç tutarı: 280.000 TL – 245.000 TL = 35.000 TL

Vergi matrahı: 35.000 TL – 7.600 TL (2009 yılı için istisna tutarı) = 27.400 TL

Hesaplanan gelir vergisi tutarı = 5.423 TL

Başka bir kişi de 2009 yılı Ocak ayında 300 bin liraya bir arsa satın almış ve 2010 yılı Temmuz ayı içinde 400 bin liraya elden çıkarmıştır.

Arsanın elden çıkarılma esnasında komisyoncuya 5 bin lira komisyon bedeli ve 6 bin 600 lira da tapu işlemleri için ödemede bulundu. Bu kişinin değer artışı kazancının vergilendirilmesi de şu şekilde olacak:

Aralık 2008 ÜFE endeksi 156,29

Haziran 2010 ÜFE endeksi 173,73

Endeksleme oranı: 173,73/156,29 = yüzde 11,1

Endekslenmiş maliyet bedeli: 300.000 TL (300.000 TL x 0,111) = 333.300 TL

Maliyet bedeli ve diğer giderler toplamı: (333.300 5.000 6600)= 344.900 TL

Değer artışı kazanç tutarı: 400.000 TL – 344.900 TL = 55.100 TL

Vergi Matrahı: 55.100 TL – 7.700 TL(2010 yılı için istisna tutarı) = 47.400 TL

Hesaplanan gelir vergisi tutarı = 10.818 TL

2006 yılı Ocak ayında 150 bin liraya bir daire satın alan ve bunu, 2010 Temmuz ayında 300.000 liraya satan bir kişi ise değer artış kazancına bağlı gelir vergisi ödemeyecek. Çünkü, 1 Ocak 2007 tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkullerde esas alınan süre 4 yıl olduğundan, bu süreden fazla elde tutulan gayrimenkulün satışından edilen kazanç, gelir vergisine tabi tutulmuyor.

Gelir İdaresi Başkanlığından Uyarı

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın ”gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel sorumluluklar” konusunda hazırladığı broşürde, gayrimenkul alım satımında bulunan mükellefler, gayrimenkul alım-satım bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri konusunda uyarıldı.

Bedelin tapuda düşük gösterilerek değer artış kazancının eksik beyan edilmesi ve durumun idarece tespit edilmesi halinde, eksik beyan edilen vergi ve vergi ziyaı cezasının idare tarafından tarh edilerek, gecikme faiziyle tahsil edileceği vurgulandı.

Washington yönetiminin yeni konut alacaklara sağladığı kredi yardımının Nisan ayında sona ermesinin ardından, ev satışları dibe vurdu. O tarihten bu yana, 2009’un ikinci yarısında başlayan imalat kaynaklı ekonomik iyileşme de hız kaybetmeye başladı.

Bu durum, işsizlik maaşı başvurularındaki artış ve fabrika siparişlerindeki düşüşle de desteklendi.

Kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s için sanayi sektörünü takip eden ekonomist Celia Chen, “Aylık haciz vakaları artmaya devam edip, konut fiyatlarını aşağı çekmeye devam ederse, ABD ekonomisinin yeniden resesyona girdiğini görebiliriz” dedi.

Chen, “ABD’de konut sektörü ekonominin can damarlarından biridir” diye konuştu.

SEKTÖR EKONOMİNİN HERŞEYİ

Yine Moody’s’ten ekonomist West Chester, konut inşaatı ve mobilyalar için harcanan paranın ABD’nin gayrisafi yurtiçi hâsılanın (GSYİH) yüzde 15’ini oluşturduğuna dikkat çekti.

Gayrimenkul sektörü, doğrudan olmasa da tüketici harcamalarını da etkiliyor. 2000’li yılları ortasında gayrimenkullerin değeri yükseldiğinde, önlerinde fazlasıyla finansman desteği bulan tüketiciler, harcamalarını artırdı. Ancak 2007’de baş gösteren konut kriziyle birlikte fiyatların düşmesi, tüketicilerin elindeki finansman kaynaklarını azalttı ve dolayısıyla harcamalar da azaldı.

Chicago merkezli Ulusal Emlakçılar Birliği’nin bugün açıkladığı rakamlar, Temmuz ayında beklemekte olan konutların satışında Haziran’a kıyasla, yüzde 12’lik bir düşüş yaşandığını gösterdi. Bloomberg’in ekonomistler arasında yaptığı bir ankete göre, bu 2010’ndaki en büyük aylık düşüş olarak kabul ediliyor.

GAYRİMENKULDE BÜYÜK DURGUNLUK

ABD Ulusal Ekonomik Araştırmalar Merkezi’nden Jeffrey Frankel, “Konut sektörü büyük bir durgunluk sürecinde” dedi.

Şu anda ABD’de işsiz sayısının 16 milyona yükselmesiyle birlikte, ev sahiplerinin evlerini ellerinde tutmakta zorluk çektiği görülüyor.

Washington merkezli Mortgage Bankacıları Birliği’ne göre, şu anda yedi mortgage kredisinden biri geri ödenmeme riskiyle karşı karşıya. Bu, 1979’dan bu yana görülen en yüksek oran.

California merkezli veri toplama şirketi RealtyTrac’e göre, bu yıl ABD’de 1 milyon konuta el konabilir.

Washington hükümetinin konut sektörünü canlandırma çabaları da işe yaramıyor. Obama yönetiminin geri ödenmeme risklerini azaltmak için konut kredilerinin şartlarını yumuşatsa da ABD Hazine Bakanlığı 20 Ağustos’ta, bu rağmen alınan kredilerin yarısından çoğunun geri ödenemeyecek duruma düştüğünü, yüzde 48’inin ise iptal edildiğini açıkladı.

*Bu haber, Bloomberg haber ajansında “Housing Slide in U.S. Threatens to Drag Economy Into Recession” başlığıyla yayımlanmıştır.

Arsa almak isteyenler için yüzde 12 peşinat ile 60 aya varan vadeler uygulayacak olan TOKİ, satışlardan KDV de almayacak. İdare, yatırımcıların aldıkları arsayı öderken zorlanmamaları için vadeli satışlarda banka faiz oranları yerine, 6 aylık dönemler halinde Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre vade farkı uygulayacak.

TOKİ’den yapılan açıklamada, 60 ay vadeli, 218 adet arsanın satışa çıkarıldığı bildirildi. Açıklamaya göre 2 Eylül Perşembe günü Eskidji Müzayedecilik Firması’nın İstanbul merkez binasında yapılacak açık artırmaya katılmak isteyen yatırımcılar, almak istedikleri arsa için TOKİ’nin Ankara Bilkent’te bulunan merkez binası ile Adana Mavi Sürmeli Otel’den de canlı bağlantıyla teklif verebilecek. Satışlardan KDV almayacak olan TOKİ, yatırımcıların aldıkları arsayı öderken zorlanmamaları için vadeli satışlarda banka faiz oranları yerine, 6 aylık dönemler halinde Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre vade farkı uygulayacak.

İSTANBUL’DA 10, ANKARA’DA 60 ARSA SATILACAK

Eskidji Müzayedecilik firması tarafından noter huzurunda yapılacak açık artırmada; İstanbul’da 10, Ankara’da 60, Yalova’da 32, Eskişehir’de 25, Elazığ’da 14, İzmir’de 11, Adana’da 9, Kocaeli’de 7, Muğla’da 5, Balıkesir ve Tekirdağ’da 4, Bursa, Niğde ve Samsun’da 3, Konya, Manisa, Antalya, Batman, Gaziantep, Erzincan, Kahramanmaraş, Kastamonu, Şanlıurfa ve Şırnak’ta 2, Denizli, Diyarbakır, Düzce, Gümüşhane, Mersin, Sakarya ve Tokat’ta ise 1′er arsanın satışı gerçekleştirilecek.

ARSALARIN NASIL DEĞERLENDİRİLECEĞİ İMAR DURUMUNA GÖRE BELİRLENDİ

Satışa sunulan arsaların nasıl değerlendirileceği TOKİ tarafından yapılan çalışmalar ile bölgenin imar durumuna göre belirlendi. İhaleye katılan yatırımcılar, aldıkları arsayı imar durumuna göre; konut alanı, ticaret merkezi, özel okul, rekreasyon alanı, özel spor tesisi, kreş, hastane, bölgesel ticaret merkezi, hal alanı, sanayi bölgesi, dini tesis, dinlenme ve park alanı, turizm ve eğlence alanı, tarla, zeytinlik ve kamyon garajı olarak değerlendirebilecek.

(ANKA)