Maliye Bakanı Mehmet Şimşek “Vergi kanunları gözden geçirilecek” diye beyanat verince vergi dünyasında yeni düzenlemelere dair neler yapılacağı konusunda tahmin ve duyumlar da havada uçuşmaya başladı.

Bunlardan birisi de Bakanlık’ın üzerinde çalıştığı yeni Gelir Vergisi çalışmasında olduğu ifade edilen ev ve diğer gayrimenkullerin satışında şimdiye kadar uygulanan 5 yıllık süre sınırının kaldırılması. Halen evini, dükkânını, arsasını 5 yıl elinde tutanlar bunları sattıklarında vergi ödemiyor. 5 yıldan önce ise satış yapılırsa alış ve satış arasındaki farkın tamamı vergiye tabi oluyor. Verginin adı ‘Değer Artış Kazancı’. Fakat örneğin 2011 için 8 bin liralık tutar vergiden istisna. 8 bin liranın üstündeki kazanç gelir vergisine tabi.

10 YILIN ÜSTÜ YÜZDE 10

Yeni düzenlemeyle 5 yıl sınırının kaldırılacağı, ev satılırken alınacak değer artış kazancının kademeli olarak vergilendirmesinin düşünüldüğü ifade ediliyor. Edinilen bilgilere göre hazırlanan çalışmada gayrimenkulün satın alındıktan sonra ilk yıl elden çıkarılması halinde alım satım fiyatı arasındaki farkın hemen hemen tüm tutarı vergiye tabi olacak. İkinci yıl satılması halinde yüzde 80, üçüncü yıl yüzde 60, dördüncü yıl yüzde 40, beşinci yıl yüzde 20’si vergiye tabi olacak. Kaynaklar 10 yıl elde tutulduktan sonra satılacak gayrimenkul için kazancın yüzde 10’u tutarında vergi alınması fikrinin ağır bastığını ifade ediyor.

ENFLASYON FARKI DÜŞECEK

Bu durumda 50-60 yıllık evlerin alım satım tutarları arasında büyük tutarlar oluştuğu için vergi matrahı büyük görünecek. Ancak ‘değer artış kazaçları’nda vergi matrahı hesaplanırken enflasyon farkı düşülüp, aradaki fark vergilendiriliyor. Örneğin 20 yıl önce 10 bin liraya alınan evin bugünkü değeri 200 bin lira ise aradaki 190 bin değil 20 yıl boyunca enflasyon farkı düşüldükten sonra kalan tutar kabul ediliyor. 20 yılda enflasyon evin değerini 10 bin liradan 100 bin liraya çıkarmışsa aradaki 100 bin lira dikkate alınacak. 100 bin liranın da yüzde 10’u olan 10 bin lira vergi matrahı olarak kabul edilecek. 8 bin lira vergiden muaf olduğu için 2 bin liranın vergisi ödenecek. Böylece şimdiye kadar gayrimenkulü 5 yıldan az elinde tutarak elde ettiği gelirin tamamını beyan edenler daha az tutar beyan ederek daha az vergi ödeyecek. Ancak 5 yıldan fazla elinde tutup hiç vergi ödemeyenler artık miktarı düşük de olsa vergi ödemek zorunda kalacak.

BABADAN KALMA EVE VERGİ YOK

Değer artış kazancı her yıl mart ayı sonuna kadar gelir vergisi beyannamesi ile veriliyor. Eğer kişi bu kazancını gizlerse vergi kanunlarına göre bir kat ceza ve yasal faizlerini ödemek zorunda kalıyor. Diğer yandan satılan ev vatandaşlara eğer miras kalmışsa bu durumda vergi alınmaması için ayrı bir düzenleme yapılacağı ifade ediliyor. Böylece babadan kalma evini satan vatandaş herhangi bir vergi ödemeyecek. Vergi sadece ev alıp satanlar ile sınırlı kalacak.

Türkiye İstatistik Kurumu 2011 Yılı 3. Dönem Konut Satış İstatistikleri’ni açıkladı. Buna göre 2011 yılı üçüncü döneminde, 101 bin 754 konut satış sonucu el değiştirdi ve Türkiye genelinde bir önceki döneme göre yüzde 5.18 oranında düşüş gerçekleşti.

2011 yılı üçüncü döneminde (Temmuz-Ağustos-Eylül), konut satışlarında bir önceki döneme göre en yüksek artış yüzde 25.22 oranı ile Kırıkkale, Aksaray, Niğde, Nevşehir, Kırşehir (TR71) bölgesinde gerçekleşti. Bir önceki döneme göre yüksek artış gösteren diğer bölgeler sırasıyla, yüzde 17.53 ile Malatya, Elazığ, Bingöl, Tunceli (TRB1), yüzde 11.18 ile Konya, Karaman (TR52), yüzde 10,32 ile Kayseri, Sivas, Yozgat (TR72) ve yüzde 8.22 ile Manisa, Afyon, Kütahya, Uşak (TR33) bölgeleri oldu.

Aynı dönemde konut satışlarında bölge düzeyinde bir önceki döneme göre azalış gösteren bölgeler ise sırasıyla, yüzde 17.23 ile İstanbul (TR10), yüzde 13.72 ile İzmir (TR31), yüzde 12.79 ile Adana, Mersin (TR62), yüzde 8.97 ile Şanlıurfa, Diyarbakır (TRC2) ve yüzde 8.43 ile Antalya, Isparta, Burdur (TR61) bölgeleri oldu.

En Çok Konut Satışı Gerçekleşen Bölgeler

2011 yılı üçüncü döneminde, konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21.57 oranında artış gerçekleşti. 2011 yılı üçüncü döneminde geçen yılın aynı dönemine göre konut satışlarında tüm bölgelerde artış gerçekleşti.

En çok artış gösteren bölgeler sırasıyla, yüzde 111.80 oranıyla Kocaeli, Sakarya, Düzce, Bolu, Yalova (TR42), yüzde 49.46 oranıyla Zonguldak, Karabük, Bartın (TR81), yüzde 48.77 oranıyla Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan (TRA2), yüzde 45.96 oranıyla Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye (TR63) ve yüzde 41.36 oranıyla Tekirdağ, Edirne, Kırklareli (TR21) bölgeleri oldu.

4 Dönemlik Ortalamalara Göre Konut Satışları Yüzde 5.7 Arttı

2011 yılı üçüncü döneminde 4 dönemlik ortalamalara göre değişimlere bakıldığında konut satışları Türkiye genelinde yüzde 5.74 oranında artış gerçekleşti. Konut satışlarında 4 dönemlik ortalamalara göre 23 bölgede artış, 3 bölgede düşüş meydana geldi.

Değişim oranlarına bakıldığında en yüksek artış gösteren bölge yüzde 84.50 oranıyla Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan (TRA2) olurken en yüksek düşüş gösteren bölge yüzde 3.44 oranıyla Ankara (TR51) bölgesinde görüldü.

İSTANBUL – Avrupa’da yaşanan kriz ortamı nedeniyle daralan yabancı krediler ve ağır şartlı yerli banka kredileri dolayısıyla önümüzdeki dönemde gayrimenkulün sermaye yoğun bir sektör haline geleceğini belirten Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hakan Kodal, “Konut ayağında sektörde bir yavaşlama var. İnsanlar artık ya bitmiş projeleri satın alacak ya da güvendiği projelere yönelecek. Artık herkes konutta kazanamayacak” dedi.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (GYO) Türkiye’de çok hızlı büyüyemediğine dikkat çeken Kodal, sektörün sermaye yoğun bir hale dönüştüğünü kaydetti. Sermayenin yerli ve yabancı olmak üzere iki kaynağı bulunduğunu dile getiren Kodal, Türkiye’de yerli kaynakta çok ciddi sermayenin biriktiğini bildirdi. İçinde bulundukları ekonomik durum dolayısıyla yabancı kaynağın Türkiye’de yatırıma zorlandığını vurgulayan Kodal, “AVM kanadına 35 milyar dolarlık yatırım yapılmış. Bunun 3′te biri yabancı. AVM dışında 3-4 milyar dolar konut yatırımı var. Nereden baksanız 15-20 milyar dolar yabancı sermaye yatırımı yapılmış. Bunların bir kısmı yabancı krediler tabii ki” diye konuştu.

Konut kredileri çok büyüdü

Gayrimenkul sektöründe konut kredileri kısmının çok büyüdüğüne dikkat çeken Kodal, sözlerini şöyle sürdürdü: “Rakamlar 35 milyar dolar düzeyine ulaştı neredeyse. Konut kredisinde 7-8 yıllık finansmanlar sağlanıyor. Maliyetler yüksek olduğu için üzerine çıkılmıyor. Ortalama süre 5 yıl ve daha az. 1 milyon kişi bu 35 milyar doları kullanıyor. Ortalama kişi başı 50 bin TL’lik küçük konut kredileri. Yurtdışı finansman da kendi dertleri sebebiyle mümkün değil. Kredide daralma oldu. Yerli bankalar proje finansmanı sağlıyorlar ama şartları çok iyi değil. Ticari gayrimenkul yatırımlarında, ciddi bir yavaşlama var. Esas devam eden alan konut. O da satışla finanse ediliyor. Tüketici finansmanı ya da konutm kredileriyle. Talebe dayalı finansman var. Konut ayağında giderek talepte bir yavaşlama söz konusu.”

Gayrimenkul sektörünün kendi içinde arsa geliştirme, proje geliştirme ve yatırım olmak üzere üçe ayrıldığının altını çizen Kodal, asıl kazancın arsa geliştirme kısmında olduğunu kaydetti. “Arsayı ucuza alırsınız, değerlendirirsiniz ya da imar değişikliğine gidersiniz o zaman kazançlı olursunuz” diyen Kodal, “Paranın kazanıldığı yer burası. Eğer siz proje geliştirici olarak arsa sahibiyle anlaştınız, kârınız yüzde 15′i geçmez. Ofis, AVM yatırımı yaptınız, yıllık geliriniz yüzde 7-8. Arsada ucuza bağladıysanız kazanç çok yüksek. Proje geliştirmede kazanç var ama çok ciddi yatırım yaparsanız var” açıklamasında bulundu. Gayrimenkul sektöründe artık düzgün iş yapıldığı sürece talep görüldüğünü ifade eden Kodal, “Talep tarafında sorun olunca sermaye ihtiyacı artacak. İnsanlar ya gördüğü yeri satın alacaklar ya da bitmiş projeleri alacaklar. Sektörün geleceği bu tarafa doğru gidiyor. Güçlü firmalar daha da güçlenerek çıkacak. Talep ön satışa artık eskisi kadar izin vermeyecek. Herkesin bu sektörde iş yapması mümkün değil” ifadelerini kullandı.

Türkiye’nin artık geleneklerinin dışına çıkarak küçük konutları tercih etmeye başladığını dile getiren Hakan Kodal, eskiden hiç olmayan stüdyo dairelerin artık satılır olduğunu kaydetti.

“Bugün herkes konutçu oldu”

Türkiye genelinde 280 AVM’nin faaliyette olduğunu hatırlatan Kodal, bunlardan 100′ünün İstanbul’da, kalan 180′inin ise Anadolu’da olduğunu kaydetti. Anadolu’da da bir dönüşümün başladığına işaret eden Kodal, “Anadolu’da AVM yatırımları yabancı ya da yerli büyük sermayeler tarafından yapılıyor ama konut tarafı lokaller tarafından yapılıyor. Çünkü kâr marjları Anadolu’da dar. Düzgün fiyatı konut projesinin 1000-1500 dolardır. Kaça yapıp kaça satacaksınız?” dedi. Lojistik merkezleri ve ofis kanadında yabancı sermayenin İstanbul ağırlıklı bulunduğunu ifade eden Kodal, “AVM yatırımı 10-15 yıl içinde geri dönüyor. Siz bu dönemde 3 kriz yaşayabiliyorsunuz. Konut tarafı al-sat olduğu için 2-3 senede kendini çeviriyor. O yüzden bugün herkes konutçu oldu” açıklamasında bulundu.

“Türkiye bölgenin ‘İsviçre’si olur”

ORTADOĞU’DA baş gösteren olaylar nedeniyle Arap Baharı’ndan korkup Türkiye’ye gelen büyük bir sermayenin olduğunu vurgulayan Kodal, bu gidişatın devam etmesi halinde Türkiye’nin kendi bölgesinin ‘İsviçre’si olacağını söyledi. Türkiye’nin bugüne kadar ekonomi politikalarında izlediği yolun hiç de fena olmadığını kaydeden Kodal, önümüzdeki 2-3 yıllık sürecin kritik olduğunu bildirdi. “Hataya tolerans yok. Elde biriken sermayenin iyi değerlendirilmesi gerekiyor” diyen Kodal şunları söyledi: “Hükümet buna uygun bir ekonomik program izlemeli. Türkiye’nin artık marka ekonomisine gitmesi lazım. Eskiden bariyerler, vergiler vardı. Marka ekonomisinde Türkiye’nin çok hayranı var. Bu durum iyi değerlendirilmeli.”

“Krea ile 500 milyon $’lık yatırım yaptık”

MARİLYN Rich’in ‘sende deneyim bizde para var. Sen iş geliştir biz yatırım yapalım’ teklifiyle 2006 yılında geldiğini hatırlatan Kodal, “Krea Gayrimenkul adı altında ortak bir şirket kurduk. Fonlar aracılığıyla da 6 yatırım yaptık” dedi. 2006 yılından bu yana 500 milyon dolarlık yatırım gerçekleştirdiklerinin altını çizen Kodal, “2008′e kadar işler iyi gitti. 3 yılda 6 yatırım yaptık.” diye konuştu. 2009-2010 yılında Marilyn Rich ile olan bağ dolayısıyla Krea Gayrimenkul’ün iş yapamadığını söyleyen Kodal, “Onlar da yeni yatırımlarda münhasırlık anlaşmasını bitirip yeni yatırımlarda Krea artık kendi yatırımlarını yapsın ya da başka yatırımcılarla çalışabilsin önerisinde bulundular. 2010′dan bu yana, Kemerburgaz’da konut projesiyle anlaştık. 2 tane daha İstanbul’da yerle anlaştık. Ağırlıklı konut tarafında yatırımlarımız var. AVM’lerde de bazı fonlarla ortak alanlara bakıyoruz. İkisi birbirine paralel bir şekilde devam ediyor” şeklinde konuştu

Yatırım için apartman dairesi, ikamet için site

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek ve Esnaf Odası (ATEM) Genel Başkan Yardımcısı Ahmet Rıfat Yetkin, ev almayı düşünenlerin tercihinin güvenli siteler olduğunu söyledi. Yetkin, AA muhabirine yaptığı açıklamada, insanların konut alımında güvenli olması nedeniyle sosyal donatılara da sahip site içindeki evleri tercih ettiğini belirtti. Eskiden konutların yatırım amaçlı alındığını anımsatan Yetkin, günümüzde ise evin boş kalsa da aylık aidat, yakıt parası zorunluluğu nedeniyle yatırımdan çok ikamet amaçlı tercih edildiğini vurguladı. Yetkin, gayrimenkul anlamında yatırım için klasik apartman dairesinin, ikamet içinse site içinde evin seçildiğini söyledi. Konut satışlarında son dönemde bir hareketliliğin göze çarptığına işaret eden Yetkin, bunun en önemli nedeninin ekonomik istikrar olduğunu kaydetti.

Piyasalara şöyle bir baktığınızda ne kadar haklı olduğumu siz de çok net göreceksiniz. Altın başta olmak üzere dövizdeki yükselişle beraber konut fiyatları dolar bazında % 15-20 oranında düşükte seyrediyor.

Bu ne demektir, bugün konut alan kazançlı çıkıyor. Örneğin yeni bir projede 350.000 TL olması gereken 3+1 bir daireyi bugün yaklaşık 280.000 TL’ye alabilirsiniz. İster yatırım ister ihtiyaç için olsun beğendiğiniz bir daireyi bugün70.000 TL kazanarak almayı istemez misiniz?

Elbette konut fiyatları böyle kalmayacak. İnşaat, işçilik, malzeme ve özellikle demir, çimento fiyatlarındaki artışları da göz önüne alırsak konut fiyatları da yükselecek. Kritik nokta fiyatın ne zaman yükseleceği. İşte bunun cevabı da bugün. Beğendiğiniz daire her an kaçınılmaz fiyat artışına yakalanıp elinizden kaçabilir ve siz bu net göstergelere rağmen iyi bir yatırımdan olabilirsiniz.

Bu net fırsatı kaçırmayın. Aklınızdaki evi bugün alın. Daha düşer diye riske girmeyin. Bir başkası devreye girer ve o ev yarın olmayabilir ya da fiyatı yükselip sizin için çekiciliğini kaybedebilir.

Gayrimenkul, savaş, deprem, ekonomik kriz dönemleri dahil, altın, döviz ve borsa yükselirken de düşerken de fırsatlar üretebilme kabiliyetine sahip dünyadaki en güvenilir tek yatırım aracıdır.

Sorularını yanıtlayan GYODER Başkanı Gökkaya, gayrimenkul sektörünü değerlendirirken, yılın ilk çeyreğinde inşaat sektörünün hızlı büyümesine karşın konut tarafında durgunluk yaşandığını, inşaattaki büyümenin, önemli oranda ticari gayrimenkuldeki canlılıktan beslendiğini, konuttaki durgunluğun ise devam ettiğini söyledi.

Önümüzdeki dönem için iyimser olduklarını anlatan Gökkaya, ”Ekonomideki hızlı büyüme ve iç talebin artması ile birlikte, ticari gayrimenkul sektöründe canlanma ve kiralama taleplerinde artış devam etmekte. Ofis ve AVM kiralama talebi ve yatırımlarında canlanma sürüyor” diye konuştu.

Güçlü iç talebinin etkisiyle Türkiye ekonomisinin 2011 yılında büyümeye devam etmesinin beklendiğini kaydeden GYODER Başkanı, gayrimenkul sektöründeki canlılık artarak, istikrarlı bir seyir izleyeceği ve yatırımların artacağının öngörüldüğünü vurguladı.

TALEP DEVAM EDİYOR

Merkez Bankasının kredi artışını yavaşlatabilmek için mevduat munzam karşılıklarını hızla artırmasına rağmen, Haziran ayında yavaşlamanın istenen boyutta olmadığı değerlendirmesiyle, açıkladığı önlemler paketinin, kısa sürede kredi faizleri üzerinde yukarı yönlü ciddi bir baskı yarattığını anlatan Gökkaya, maliyet artışıyla karşı karşıya kalan tüketicilerin, konut alım planlarını şimdilik ertelediklerini söyledi.

Gökkaya, ”Tüm olumsuzluklara rağmen, halkın konut sahibi olma talebi devam etmekte. Sektörde hareketlilik sürüyor. Ancak, ilerleyen dönemlerde konutta beklenen büyümenin çabuk olmayacağı görülmekte. Konut sektöründeki faizin yükselişinin devam edeceğini tahmin etmekteyiz” dedi.

Yapılan araştırmalara göre, insanların artık büyük metrekareli daireler yerine daha küçük ve kullanışlı daireleri kiralamayı tercih ettiğini anlatan Işık Gökkaya, büyük kentlerde de son yıllarda kiralama oranlarında ciddi artış görüldüğünü söyledi. Gökkaya, İstanbul başka olmak üzere Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa’nın kiralama oranlarının en yoğun olduğu iller olduğunu kaydetti.

RAMAZAN’DAN SONRA CANLILIK BAŞLAR

Yaz dönemini genel olarak durgun geçiren gayrimenkul sektörünün, faiz artışı ve Ramazan’ın etkisiyle daha da yavaşladığını anlatan Gökkaya, ancak okulların açılması, Ramazan ayının bitmesiyle, özellikle İstanbul’da satılık konut piyasasında bir canlılık yaşanmasının muhtemel göründüğünü bildirdi. Gökkaya, şöyle devam etti:

”Uzun zamandır fazla yükselmeyen konut fiyatlarının, ‘sonbaharda yaşanacak canlılıkla yükselip yükselmeyeceği’, hem alıcı hem de satıcılar için farklı beklentiler yaratmakta. Genel olarak değerlendirildiğinde, konut fiyatları için sonbaharda düşüş beklenmiyor. Piyasalardaki bir başka beklenti ise konut faizlerinin izleyeceği seyir. Yurtdışındaki krizin, faiz artışlarının ve yeni mali politikaların konut piyasasına etkilerini görmek için bayram sonrasını beklememiz gerekmektedir.”

ARZ FAZLASI VE FİYAT BALONU YOK

İstanbul, İzmir, Ankara ve Bursa gibi büyük şehirler başta olmak üzere sektörde ciddi bir büyüme ve konut talebi mevcut olduğunu ifade eden Gökkaya, arz fazlası gibi bir durumun söz konusu olmadığını söyledi. Türkiye genelinde şu anda yaklaşık 18 milyon konut stokunun bulunduğunu söyleyen GYODER Başkanı, yıllık konut ihtiyacının ise 600-650 bin düzeyinde bulunduğunu bildirdi.

Işık Gökkaya, ”Depreme dayanıklı hale gelmeleri için bunların yüzde 50′sinin değişmesi gerekmekte. Ayrıca büyük şehirlere göç de konut ihtiyacını ciddi anlamda artırmaktadır. Böyle bir ortamda arz fazlasından söz etmek mümkün değildir” diye konuştu.

2011′in ilk çeyreği itibariyle son bir yılda yeni konut fiyatlarındaki artış oranının yüzde 6,2 olurken, konut artış maliyetinin yüzde 8,4 olduğuna dikkati çeken Gökkaya, yeni konut fiyatlarındaki artışın, son bir senede hem enflasyonun hem de konut inşaat maliyetlerindeki artışın altında yer aldığını vurguladı. Alınan bazı tedbir sonu kredi hacminin daralmasıyla konut üreticilerinin, fiyat artışlarının sınırladığını dile getiren GYODER Başkanı, ”Tüm veriler, ‘konutta fiyat balonu yoktur’ savını güçlendirmekte” dedi.

GYODER’in araştırmalarına göre Türkiye’de 2015 yılına kadar konut ihtiyacı bulunduğunun görüldüğünü kaydeden Gökkaya, sadece İstanbul’un 2015 yılına kadar 2,1 milyon konut ihtiyacı olacağını bildirdi. Bu açığın yüzde 80′inin özel sektör şirketleri tarafından karşılanmasının da beklendiğini ifade eden Gökkaya, konut ihtiyacının artmasının ”nüfus artışı, yenileme amaçlı konut ihtiyacı, deprem risk kaynaklı konut ihtiyacı ve kentsel dönüşüm konut ihtiyacı” olarak 4 farklı sebebe bağlandığını söyledi.

Güneydoğu illerindeki konut açığının büyüklüğünün de dikkat çekici olduğuna işaret eden Gökkaya, Kırıkkale, Ankara, Bursa, Bitlis, Hakkari, Kars, Aksaray, Gaziantep, Adana ve Ardahan’da konut açığı oluşurken, özellikle Antalya, Bolu, Çanakkale, Muğla, Kırklareli illerinde ise önemli bir konut sıkıntısı beklenmediğini dile getirdi.

KÜÇÜK KONUTLARA İLGİ ARTIYOR

Gayrimenkul sektörünün, sosyal değişim süreciyle değişen toplumun ihtiyaçlarını karşılayacak doğrultuda geliştiğini anlatan GYODER Başkanı Gökkaya, şu değerlendirmelerde bulundu:

”Farklı tasarımlı, deprem riski göz önünde bulundurularak inşa edilen stüdyo dairelerin sayısının arttığı ve sosyal donatı alanlarının ön planda olduğu projeler ağırlık kazandı. Fiyatlarının erişilebilir olması ve kolay satılabilir ya da kiralanabilir olması nedeniyle 1 1 daireler, yatırım amaçlı da çok tercih edilmeye başlandı. Gayrimenkul sektöründe marka kentlerin kurulacağı, nüfusun farklı yerlere kayacağı, daire büyüklüklerinin değişeceği ve sürdürülebilir kentlerin oluşturulması amacıyla yeşil binaların ağırlık kazanacağı süreçler yaşanacaktır.”

Turizm ve gayrimenkul sektöründe ağırlıkla A Plus projelere danışmanlık hizmeti veren Serveotel Corporation Başkanı Ömer İsvan, Honkong, Singapur ve Çin gibi Uzakdoğulu fonların Türkiye ile son dönemde çok yakından ilgilendiklerini ifade etti. İsvan, “Örneğin Çinli fonlar, Antalya ve İstanbul’daki resort ve şehir otellerini satın almakla ya da ortak olmakla ilgileniyor. Amaçları satın almakla başlayıp sistemi öğrenerek yenilerini kendileri yapmak. Çinliler şu an için turizm alanıyla ilgili ancak gayrimenkule olan ilgileri de eli kulağındadır” dedi.

YABANCI YATIRIMCI ‘KLAVUZ KAPTAN’ ARIYOR

İsvan, uluslararası yatırımcıların ve fonların Türkiye’ye ilgisinin son dönemde arttığına ve realize olmaya yönelik adımlar atıldığını kaydetti. Türkiye’nin Ortadoğu, Avrupa, Amerika ve Uzakdoğu’ya yatırım yapan yabancı fon ve şirketlerin bir çoğunun shortlistinde, hatta shortlistinin zirvesinde olduğuna dikkat çeken İsvan, “Ancak Türkiye’de mevzuatın şeffaf olmaması, yabancı yatırımcıyı körebe oynar gibi bir konuma sürüklüyor” dedi. İsvan, yabancıların Türkiye’de kendilerine klavuz kaptanlık yapacak şirket arayışında olduklarını vurlayarak, “Yabancı fon ve yatırımcılar, hangi yolu izleyeceklerini, o yolda neyle karşılaşacaklarını bilemedikleri ve piyasada Türkiye’de iş yapmanın karakterini çözmüş firmalarla rekabet etmek durumunda kaldıkları için zorlanıyorlar. Bu yüzden kar marjlarını düşürme pahasına Türkiye’ye bir ortakla, partner bularak ya da ruhsatı alınmış projeler yoluyla girmeyi tercih etme eğilimindeler. Yeni yeni gelişen bir diğer trend ise ortak olmadan, hisse almadan yerli bir partnerden sadece ‘kılavuzluk’ hizmeti almak” diye konuştu.

Serveotel olarak, bu trendi 2 yıl önce farkederek şirket içinde Serveinvest adında bir bölüm oluşturduklarını anlatan, Serveotel Yönetici Ortağı Ayla Heyfegil de önümüzdeki 2 yıl boyunca bu yeni gelişen işbirlikliklerinin çoğalmasını beklediklerini ifade etti.

Krizin panzehiri gayrimenkul

Gayrimenkul, bankacılık sektörlerinin Türkiye’yi krize karşı ayakta tutan iki sektör olduğunu vurgulayan İsvan, Türkiye’nin krize girmemesinin en önemli nedenlerinden birinin Türkiye’de bu dönemde fiyatların düşmemesi ve firmaların farklı finansal modellerle satışlara devam edebilmesi olduğunu söyledi. Bu döneme farklı finansal modellerin damga vuracağına değinen İsvan, “Kur fiksleme, dövizden TL’ye dönme gibi alternatiflerin yanında teslimden sonra ödeme ve şirket bünyesinde vadelendirme gibi seçenekler çoğalacak” dedi.

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun konut kredilerini sınırlayıcı önlemler alması ve munzam karşılıkları artırmasının, konut kredisi kullanım hızı ve kapasitesini düşürdüğünü söyledi. Hakan Erilkun, emlak piyasasındaki hareketliliğin para ve sermaye piyasalarındaki hareketler gibi sert ve keskin olmadığını, konut kredisi bakiye artışlarının, emlakta en hareketli dönem olan eylül ayı için umut verici bir tablo gösterdiğini belirtti. Hakan Erilkun, “Ödenmeyen konut kredisi oranının yüzde 1,2 seviyesine inmesi, geçtiğimiz döneme oranla riskin yüzde 60′ının bertaraf edilmesi de konut kredisi hacminin gelecek dönemde artacağını gösteriyor.” dedi.

Hakan Erilkun, inşaat maliyetlerini etkileyen malzemelerin maliyeti Euro’ya endeksli olduğu için Euro’daki değer artışının emlakta fiyat artışını beraberinde getirdiğini ifade etti. Hakan Erilkun’un açıklamasına göre yaz döneminde çeşitli kampanyalarla canlılığı korumak isteyen inşaat firmaları, farklı önlemler almaya, değişik maliyet kalemlerini kısıtlayarak fiyat artışlarını frenleme gayretine girdi. Euro’daki bu yükselişler maliyet artışını tetikleyerek fiyat artışına zemin hazırlıyor. Bu durum satın alma hareketlerinde fren etkisi yapacak. Konut kredi maliyetinin yükselmesi tüketiciyi bu konuda bir kez daha düşünmeye sevk edecek. Ancak pazarda çok fazla bir daralma oluşturmayacak. Çünkü cazip vadeli tasarruf mevduatı ya da repo gibi seçeneklerle paradan para kazanma yolu artık kapalı gözüküyor. Türk insanı için borsa gibi yatırım araçlarının riskli görülmesinden dolayı emlaka talep durmayacak, fakat özellikle ikinci el emlaklarda talep düşecek.

100 bin TL konut kredisi kullanan bir kişi, ocak ayında aylık yaklaşık 1.325 TL taksit öderken şimdi bu rakam 1.519 liraya çıktı. TL bazlı kredilerdeki bu kredi maliyeti artışı kredi kullanımında durulmaya yol açtı. Ancak kredi pazarında esas problem döviz bazlı kredilerde. Döviz kurundaki istikrara güvenerek İsviçre Frangı ile kredi kullananlar İsviçre Frangı’ndaki kur artışı nedeniyle bu dönemde büyük bir riskle karşı karşıya kaldı. Japon Yeni ile kredi kullananların karşı karşıya kaldığı aşırı borç artışından daha ağır bir tablo ortaya çıktı. İsviçre Frankı ile kredi kullananlar iki yıl içinde yüzde 70 artan bir borç yükü ile karşı karşıya kaldı. EKONOMİ SERVİSİ

KONUT KREDİSİ HIZ KESTİ

Tarih (2011) Tutar

14 Ocak 57 milyar 819 milyon TL

4 Şubat 58 milyar 893 milyon TL

25 Mart 61 milyar 257 milyon TL

13 Mayıs 64 milyar 63 milyon TL

10 Haziran 65 milyar 681 milyon TL

24 Haziran 66 milyar 330 milyon TL

15 Temmuz 67 milyar 61 milyon TL

22 Temmuz 67 milyar 140 milyon TL

Kaynak: Merkez Bankası

Avrupa’da bankalar ekonomik krizin yarattığı yıkıntılarla boğuşurken Türk bankacılık sektöründen yılın ilk yarısında gelen yüksek kârlar dikkat çekti. Bu dönemde bilançosunu açıklayan Garanti Bankası, Yapı Kredi, Denizbank ve Şekerbank’ın kârlılıkları göz doldurdu. Bu durum Türk finans sektörünün güçlü yapısının bir göstergesi olarak yorumlandı. Batı’da oldukça sıkıntılı günler geçiren bankalar istihdamda da küçülme yoluna gidiyor. Buna karşın ilk yarı bilançolarını açıklayan Türk bankalarının şubeleşme ve buna paralel istihdamlarındaki artış da dikkat çekiyor.

ÖZSERMAYE KâRLILIĞI % 21.4 ARTTI

İlk yarı bilançolarını açıklayan Garanti Bankası’nın, bu dönemdeki net kârı 1 milyar 928 milyon 929 bin TL oldu. Garanti’nin aktif büyüklüğü 154 milyar 208 milyon 258 bin TL seviyesine ulaşırken, nakdi ve gayri nakdi krediler aracılığıyla ekonomiye 101 milyar 398 milyon 495 bin TL destek sağladı. Bankanın özsermaye kârlılığı yüzde 21.4, aktif kârlılığı ise yüzde 2.5 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte 913 milyon lira kâr açıklayan banka, ikinci çeyrekte açıkladığı 1.9 milyar lira kârla dikkatleri üzerine çekti. Konuyla ilgili bilgi veren Garanti Bankası Genel Müdürü Ergun Özen, “2011′in ilk yarısına baktığımızda, bankacılık sektörü, düşük marj ortamı ve alınan tedbirler nedeniyle potansiyelinin altında büyüdü. Bu dönemde bankamız sürdürülebilir bilanço yapısı ve hizmet modeli ile beklentilerin üzerinde performans sergilemeye devam etti” dedi.

31 YENİ ŞUBE

Garanti’nin bu dönemde de dağıtım kanallarını geliştirmeye ve stratejik işbirliklerine devam ettiğini vurgulayan Özen, “İlk yarıda açtığımız 31 yeni şubeyle uzun vadeli yatırımlarımıza devam ediyoruz. Şubenin önemini bilmekle beraber bankacılığın sadece şubede yapılmak zorunda olmadığını en iyi şekilde gösterdiğimizi düşünüyoruz. İnternet şubemizi, ‘Direkt Bankacılık’ modelinin ilk adımı olarak yeniledik. Kontrolün daha çok kullanıcıda olduğu, kişiselleştirilmiş bir yapı kazanan internet şubemiz, yeni bir bankacılık platformu haline geldi. Turkcell’le de yeni bir işbirliği yaparak, ön ödemeli Cep-T Paracard’ı sunduk” dedi.

YAPI KREDİ’DEN 1 MİLYAR 101 MİLYON NET KâR

İlk yarı bilançosunu açıklayan Yapı Kredi, 2011′in ilk yarısında 1 milyar 101 milyon TL’lik net kâr elde etti. Bu dönemde bankanın toplam kredileri 63 milyar 700 milyon TL. Sonuçları değerlendiren Yapı Kredi CEO’su Faik Açıkalın, müşteri odaklı bankacılık anlayışını sürdürdüklerini, yılın ilk altı ayında dengeli büyüme ve sürdürülebilir kârlılık elde ettiklerini belirtti. Açıkalın, banka kredilerinin toplam aktifleri içindeki payının yüzde 59′a ulaştığını; kredi kartları, leasing ve faktoring alanlarında ise liderliklerini sürdürdüklerini sözlerine ekledi. Yılın ikinci çeyreğinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7 artışla net kârını 569 milyon TL’ye yükselten Yapı Kredi’nin toplam gelirleri yılın ilk 6 ayında, bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla, yüzde 3 artarak 3 milyar 218 milyon TL’ye ulaştı. Yapı Kredi’nin sermaye yeterlilik oranı banka bazında yüzde 14.1, Grup bazında ise yüzde 13.8 olarak gerçekleşti. Ekonomiye yılın ilk yarısında toplam 63.7 milyar TL tutarında kredi desteği veren Yapı Kredi’nin konsolide aktif büyüklüğü ise 107.5 milyar TL’ye yükseldi.

KREDİLER BÜYÜDÜ

Yapı Kredi’nin ilk yarıda ücret ve komisyon gelirlerini yüzde 11 oranında artırdığına dikkat çeken Açıkalın, olumlu gelir performansı, sıkı gider yönetimi ve aktif kalitesindeki iyileşme sayesinde bankanın ortalama özkaynak kârlılığının da yüzde 21 seviyesinde gerçekleştiğini söyleyerek şöyle devam etti: “Ekonomiye katkımızı yılın ikinci çeyreğinde de sürdürdük. Toplam kredi hacmimiz hedeflerimize paralel olarak, 2010 yılsonuna göre yüzde 17 oranında arttı. Bu büyüme TL cinsinden kredilerdeki yüzde 19, yabancı para cinsinden kredilerdeki dolar bazında yüzde 9′luk artış sayesinde gerçekleşti.”Açıkalın, 2011′in ilk yarısını da “kredi kartı bakiyesine göre” yüzde 18.2 pazar payıyla lider kapattıklarını belirterek “Sektörün gelişmesinde de World’ün büyük bir katkısı var” dedi.

DENİZBANK’TAN İLK YARIDA 426 MİLYON TL NET KâR

2011 yılının ilk yarısında Denizbank, 426 milyon TL net kâr açıkladı. Banka bu dönemde toplam aktiflerini yüzde 16 büyüterek 39 milyar 188 milyon TL’ye yükseltti. Denizbank Finansal Hizmetler Grubu Başkanı Hakan Ateş, 2011 yılı ilk yarı finansal verileriyle ilgili yaptığı açıklamada “2011 yılının ilk yarısında 40 yeni şube açarak özel bankalar arasında en çok şube açan banka olduk. Yeni şubelerimizle yurtiçi ve yurtdışında toplam 552 noktaya ulaştık. Çalışan sayımızı 10 bin 350′ye çıkardık ve müşterilerimize daha da yaklaştık. Büyürken, yarattığımız istihdam ve finansman desteğiyle ekonomiye de katkı sağlamaya devam ediyoruz” dedi.

AKTİF BÜYÜME

Denizbank, aktiflerini 2011′in ilk altı ayında yüzde 16 oranında büyüterek 39 milyar 188 milyon TL’ye yükseltti. Özkaynaklarını ise 2010 yılsonuna göre yüzde 11 büyüterek sektör ortalamasının üzerinde bir artış ile 4 milyar 49 milyon TL’ye çıkardı. Ateş, mevduatın da bu dönemde yüzde 19, yıllık bazda yüzde 41 artırarak sektörün üç katından fazla büyüdüğünü ve 23 milyar 393 milyon TL’ye ulaştığını söyledi ve ekledi: “Nakit kredileri yılın ilk yarısında yüzde 19′luk bir büyüme ile 28 milyar 343 milyon TL’ye, gayrinakdi kredileri 10 milyar 98 milyon TL’ye yükselttik. Net kârı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 30′luk bir artışla 426 milyon TL’ye çıkardık.” Ateş, bankanın konsolide sermaye yeterlilik rasyosunun ise yüzde14.36 olarak gerçekleştiğini belirtti.

KREDİLERİN YÜZDE 90′I ESNAF VE KOBİ’LERE

Şekerbank, yılın ilk yarısında konsolide olmayan mali tablolarını açıkladı. Buna göre, yılın ilk altı ayında 38 milyon TL net kâr elde eden banka, yarıyıl sonu itibariyle aktif büyüklüğünü, yıllık yüzde 35′lik artışla 14 milyar TL’ye ulaştırdı. Şekerbank’ın mevduat büyüklüğü ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 23 artarak 8.5 milyar TL’ye yükseldi. İlk yarı sonuçlarını değerlendiren Şekerbank Genel Müdürü Meriç Uluşahin, bilanço kalemlerine bakıldığında yıllık hedefler paralelinde performansın yükselen bir trend gösterdiğini belirterek, şunları söyledi: “Ana bankacılık kalemlerinden oluşan net faiz gelirlerimiz ve faaliyet karımız ilk çeyrek rakamlarımızın 2.2 katına ulaşarak 232 milyon TL ve 400 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu başarılı performans net karımıza, ana faaliyet konuları dışındaki tek seferlik ilgili döneme mahsus giderlerden dolayı yansımamıştır. İlk yarı dönemlerinin oldukça üstünde bir ivmeyle seyreden performansımızın yansımaları 3. ve 4. çeyrekte daha net olarak görülecektir.”

ÜRETENİN YANINDA

Sektörün yıllık kredi büyümesini yüzde 25 hedefi içinde gerçekleştireceğine inandığını söyleyen Uluşahin, kredi artış hızından çok kredi kompozisyonuna bakılması gerektiğini belirtti. Uluşahin, şunları söyledi: “Bu dönemde ana faaliyetimize ilişkin ortaya koyduğumuz başarılı büyümenin kompozisyonuna baktığımızda ‘Üretenin yanındayız’ sloganımıza uygun olarak ilerlediğimizi görüyoruz.”

Son yıllarda düşen kredi faizleri ile birlikte İstanbul’da hızla artan büyük konut projelerinin çoğu elde kaldı. Kredi faizlerinin tekrar yükselmeye başlaması satışları durma noktasına getirdi ancak kentte bulunan 300 bin konut fazlasının asıl nedeni toplu taşımaya uzak, yerleşime yeni açılan bölgelerde üretilen projeler. Ataşehir, Halkalı, Esenyurt, Beylikdüzü, Mimaroba’da yükselen boş bloklar, İstanbul’un hayalet kentleri olarak niteleniyor.

Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkan Yardımcısı ve Lisanslı Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Karabet Hemengül, İstanbul’un birçok bölgesinde süren yeni yapılaşmalara ve büyük ölçekli projelere dikkat çekerek sektörün durumunu gazetemize değerlendirdi.

İnşaat sektöründeki hızlı gelişmenin işi cazip hale getirdiğini vurgulayan Hemengül, “Türkiye’de müteahhit olmak çok kolay. Cebinizde paranız olsun şirketinizi kuruyorsunuz. Belediyeye başvurup inşaat ruhsatı alıp başlıyorsunuz. Yaptığınız işin boyutu ne olursa olsun adınız müteahhit oluyor” dedi. Gıda sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin bile inşaat işine girmeye başladığını söyleyen Hemengül, İstanbul’un gelişmeye açık bölgelerinin hızla yapılaştığını anlattı. Üretilen konutların bir kısmı satılırken birçoğunun da toplu taşımaya uzak bölgelerde yapılması nedeniyle satılmadığını ifade eden Hemengül, “Bu binaların çoğu satılık. Yaşam alanı olarak inşa ediliyor ama insanlar yaşamıyor, kimse oturmuyor. Bu binalar kimler için yapılıyor, hayaletler için mi” diye sordu. Hemengül, bu konutların elde kalmasının doğal olduğunu da vurguladı.

Stok fazlası 100 bin konut eridi

İstanbul’da son 2 yılda 400 bin konut fazlası oluştuğunu vurgulayan Hemengül, “Bu konut fazlası 2010 yılının sonuna doğru 300 binlere düştü. Bankalar yarışa girince faiz oranları dip yaptı. Düşen faiz oranları ile diğer konutlarla birlikte stok fazlası konutların bir kısmı eridi. Ama 300 bin konut elde kaldı. Yenileri de ekleniyor…” diye konuştu.

Yılda 300 bin kişi evleniyor ama…

Hemengül, inşaat sektörünün sürekli stoklu çalıştığını belirterek stok fazlasını sektörün kendisinin yarattığını dile getirdi. Daha önceki yıllarda müteahhitlerin lüks konut üretimine yöneldiğini anlatan Hemengül, “Lüks konutları alabilecek insan sayısı da belirli. Konut fazlasının birçoğunu lüks konutlar oluşturuyordu. Sonra müteahhitler ev sahibi olmak isteyen dar gelirliler için daha küçük konutlar üretmeye başladılar. Metrekaresi 1000 liraya konut satanlar bile oldu. Ama bu da uygun değildi. Ve birçok konut yine elde kaldı. Çünkü dar gelirli sayısı da belirli. Yılda 300 bin evlilik gerçekleşiyor ama evlenen herkes ev alabilecek ekonomik koşullara sahip değil” dedi.

Kentin çeperlerindeki hayalet şehirlerin sorumlusunun işe yeni giren küçük müteahhitler olduğunu belirten Hemengül, elde kalan konutlara karşın mütehhitlerin batmamasını, projeleri kendi aralarında devretmelerine ve bankalardan aldıkları krediyi müşterilere kullandırtmalarına bağladı.

Yeni hayaletler geliyor

Kanal İstanbul projesinin de yeni bir hayalet kent yaratacağı uyarısında bulunan Karabet Hemengül, “İş sektörüne hitap edecek yapılardan bahsediyorlar. İstanbul’da ticaretin kalbinin nerede attığı belli. Turizm merkezi olacak diyorlar. Turistleri nasıl oraya taşıyacaklar, turistler orada oturup kanalı mı izleyecek? Konferans merkezleri açabilirler. Beylikdüzü’nde de var böyle merkezler. İnsanlar fuardan fuara servislerle gidip geliyorlar. Orada yaşamıyorlar. İstanbul’da iş yapanlar Beylikdüzü’ne bile zor giderken o bölgeye nasıl gidip gelecekler? Yapılan konutların çoğu boş kalacak. Gelişmesi için çok farklı projeler ortaya konulmalı” diye konuştu.

Kiracı ile konut buluşamıyor

İstanbul’da konut sahibi olmayan insanların çoğunlukta olmasına karşın konut fazlalığı yaşanmasının yarattığı çelişkiye dikkat çeken Hemengül, “İhtiyaç sahiplerine konutu nasıl satacağımız belirlememiz gerek önce. Ulaşımı rahat, yaşanabilecek bölgelerde konutlara ihtiyaç var. İnsanlar her yerde yaşamıyor. Öyle olsa 300 bin konut boş olmazdı. İnsanların gelir düzeyi düşük. Önce ödeme kolaylığı planlanmalı, cazip fırsatlar yaratılmalı” dedi.

Konutzede uyarısı

Hemengül, kredi fazi oranlarındaki yükselişin inşaat sektörünü yavaşlattığını önümüzdeki günlerde ise tamamen duracağını söyledi. Hemengül, ev sahibi olmak isteyen kiracıları da dikkatli olmaları konusunda uyararak her kredinin göründüğü kadar da avantajlı olmadığını belirtti. Hemengül, “Kiralık evlerde oturanlar ‘Evim yok, 800-1000 TL kira veriyorum. Her ay 1200 TL ödeyeceğim kredi alırsam ev sahibi olurum en azından’ diye düşünüyor. Ama arada ödedikleri o fark aslında onları aşıyor. Uzun vadede ödenen aylık taksitlerin yükseleceğini düşünmüyor. Bir süre sonra o krediler ödenemez hale gelecek ve konutzedeler çıkacak ortaya” diye konuştu.

İlginç satış yöntemi

Hemengül, inşaattaki kâr marjının yükselmeye başlaması ile kredili satışların yoğunluk kazandığı dönemde müteahhitlerin farklı bir kâr elde etmeye başladığını belirterek “Olası yüzdelerin üzerine biraz daha koydular. ‘Nasıl olsa kredi alıyorlar birkaç milyar daha fazla verseler ya da metrekareye farklı fiyat koyup satsak kimse fark etmez’ diye düşündüler” dedi.

İnşaat şirketlerinin gazete ve televizyonlara verdiği “Projenin temeli atılır atılmaz yüzde 50’si satıldı” şeklindeki ilanların çoğu zaman gerçeği yansıtmadığını belirten Hemengül, ilanlarda bahsedilen satışların nasıl gerçekleştiğini şu örnekle anlattı:

“8 blokluk bir site düşünün. Bloklar, tek bir şirketin kapitali ile inşa edilmiyor. Ya kredi çekiliyor ya da sermaye ortağı alınıyor. Daha topraktan sermaye yatırımı yapan şirkete diyelim 2 blok teminat olarak veriliyor. Proje aşamasında değeri 110 bin lira olarak belirlenen daireler sermaye ortağına 80 bin liraya veriliyor. Konut satın almaya gidiyorsunuz, gider gitmez ‘2 bloku sattık’ diyorlar. Bu durum tüketici için cazibeyi arttırıyor. Her gelene ‘Elimizde az yer kaldı acele edin’ deniyor. Proje aşamasında 110 bin liradan aldığınız daire inşaat bitimine doğru 115 bin liraya çıkıyor. ‘Daha satın alırken kazandım’ diye düşünüyorsunuz. Eşinizi dostunuzu çağırıyorsunuz. Onlar da alıyor. Bütün bloklar satılıyor. Son 5 daire kalıyor. ‘Artık tamam site doldu’ diyorsunuz. Bu arada fiyat 130 bine çıkıyor. Herkes taşınmaya başlarken sermaye ortağının teminatı olan 2 blok birden satışa çıkıyor. Ayrı bir rant kapısı açılıyor burada. Sermaye veren kişi iki sene bekliyor ve parasını faizi ile konut satışından kazanıyor. 80 bine aldığı dairenin fiyatı 130 bine fırlıyor. Bu durum talebi de projenin cazibesini de düşürüyor.”