İstanbul yine en kârlı çıktı

ULUSLARARASI gayrimenkul araştırma şirketi Reidin’in yaptığı araştırma, 2004 yılında ortalama 10-12 yıl olan konut bedellerinin kirayla karşılanma süresinin İstanbul’da 15 yıla çıkmasına rağmen, bu sürenin Türkiye ortalamasının altında kaldığını ortaya koydu. Gayrimenkul yatırımcıları için önemli bir referans olan bu süre, Ankara’da 16.6 yıla, Antalya’da 17.8 yıla, İzmir’de ise 18.9 yıla kadar ulaşıyor. Türkiye ortalaması ise 16.2 yılı buluyor.

2005 yılından itibaren uygulamaya konulan konut projeleri peşpeşe devreye girerken, ortalama 10-12 yıl olan konut bedellerinin kirayla karşılanma süresi, İstanbul’da 15 yıla çıktı. Ancak bu süre yine de Türkiye ortalamasının altında kaldı. Gayrimenkul yatırımcıları için önemli bir karşılaştırma kıstası olarak kabul edilen bu süre, Antalya’da 17.8 yıla, İzmir’de 18.9 yıla kadar ulaşırken, Türkiye ortalaması ise 16.2 yılı buluyor. Bu da, yatırım açısından konut fiyatlarının İstanbul’da diğer illere oranla hala cazip olduğunu ortaya koyuyor.

KISA OLURSA CAZİP

Türkiye’nin vazgeçilmez yatırım aracı olan gayrimenkulde, bir yatırımın cazip olup olmadığını belirlemede uygulanan en önemli kıstasların başında, “kira bedelinin konut değerini karşılama süresi” (= konut bedeli/yıllık kira geliri) geliyor. Bu süre ne kadar kısa olursa, yatırım o kadar cazip kabul ediliyor. Dünyada da uygulanan bu kıstas, 2004 yılının sonuna kadar 10 ile 12 yıl arasında değişiyordu. Ancak, Garanti Mortgage’in Reidin araştırma kuruluşuna hazırlattığı rapor, gayrimenkul sektöründe 2005 yılından itibaren yaşanan hareketlenmenin, konut bedellerinin kirayla karşılanma süresini Türkiye genelinde 16.2 yıla çıkarttığını ortaya koyuyor. Rapora göre bu sürenin 15.3 yıl seviyesinde kalması, İstanbul’da konut yatırımlarının hala cazip olduğunu gösteriyor. Gayrimenkulün özellikle uzun vadede yüzde 1’in altına inen faizlerle kredi kullanarak satın alınması, fırsat olarak değerlendiriliyor.

7 BÜYÜK İLİ KAPSIYOR

Yapılan araştırma, Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli’den olaşan 7 büyük ili kapsıyor. Konut satış fiyatları ve kira değerlerinin değerlendirilmesini içeren bu ‘Emlakendeks’in aralık ayı raporuna göre, Türkiye genelinde satışa çıkarılan bir konutun metrekare fiyatı, ortalama 1027 TL düzeyinde. Konutların metrekare kira bedeli ise ortalama 5.29 TL seviyelerinde. İstanbul’da bu fiyatlar satılıkta metrekare başına 1222 TL iken, kiraların metrekare bedeli de 6.66 TL düzeyinde. İzmir’de ise konutların ortalama metrekare fiyatı 1102 TL seviyesindeyken, kiraların metrekare değeri, 4.87 TL ile söz konusu 7 il içinde en düşük seviyede.

EN UZUN SÜRE İZMİR’DE

Aralık ayı rakamlarıyla yapılan hesaplamaya göre Türkiye’nin en çok konut kredisi kullanan şehirlerinden İstanbul’da bir apartman daire bedelinin kirayla karşılanma süresi 15,3 yıl (183 ay) olurken, bu süre İzmir’de 18,9 yıla (226 ay) kadar çıkıyor. Bu süre, Bursa’da 16,9 yıl (203 ay), Antalya’da 17,8 yıl, Kocaeli’de 16,6 yıl, Ankara’da 16,6 yıl, Adana’da da ise 15,7 yıl.

Avrupa ve Amerika ortalaması yakalandı

TÜRKİYE genelinde amortisman süresinin ortalama 16 yıl olduğunu söyleyen Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, şu bilgileri verdi: “Avrupa ve ABD’de de bu süre 14-15 yıl düzeyinde. 2005 yılı 2007 yılları arasında bu 20 yıl düzeyine kadar çıktı. Bu da fiyatlarda oluşan köpüğü gösterdi. Yani satın alma fiyatları hızla arttı. Mesela Monoco’da bu süre 68 yıla kadar çıkarken, Yunanistan’da 40 yıl gibi bir süreye denk geliyor. İstanbul’da ise ortalama 15 yıl olsa da, bazı semtlerde bu 25-30 yıla kadar tırmanabiliyor. Türkiye genelinde 16 yıl düzeyinde olan amortisman süresi hala gayrimenkulün cazip yatırım araçlarından biri olduğunu gösteriyor. Çünkü konut kredilerinde de ortalama borçlanma süresi 7 yıl. Şu anda konut fiyatlarının makul olduğunu düşündüğümüz bir dönemdeyiz” dedi.

Beykoz ve Sarıyer’de süre 26 yıla çıkıyor

HÜRRİYET Emlak Yaşam Gazetesi’nin hurriyetemlak.com.tr’yle yaptığı işbirliği sonucunda 361.539 satılık ve kiralık gayrimenkul üzerinde gerçekleştirilen ‘Hürriyet Emlak Endeksi’ne göre, beş yıl öncesine kadar ortalama 12 yıl olan İstanbul’daki “konut bedellerinin kirayla karşılanma süresi” krizle birlikte 16 yıla çıktı. Yani aldığınız bir daireyi kiraya verdiğinizde, değerini ancak 16 yılda geri alabiliyorsunuz. Gayrimenkul yatırımcıları için önemli bir referans olan bu süre, Beykoz ve Sarıyer’de 26 yıla, Beşiktaş ve Üsküdar’da 21 yıla kadar çıkıyor. Kağıthane, Zeytinburnu, Büyükçekmece ve Güngören’de ise 15 yılın altına inebiliyor. Oluşan uçurumun hızla büyümesinde, İstanbul’daki konut kiralarının bazı semtlerde yüzde 30’a varan oranlarda düşmesi etkili oluyor.