Isparta Ticaret Sanayi İl Müdürü ve Tüketici Sorunları Hakem Heyeti Başkanı Halil Kızılşimşek, gazetecilere yaptığı açıklamada, 2008 yılında bir bankadan 57 bin lira konut kredisi alan Ceylan Ertoy’un bankaya ödediği 1.710 lira dosya masrafını geri alma konusunda kendilerine başvurarak hukuki süreç başlattığını anlattı.

Kızılşimşek, Ertoy’un dosyasında yaptıkları incelemede, bankanın 57 bin lira konut kredisi için tüketici Ertoy’dan 1.710 liralık dosya masrafı aldığını ancak banka ile tüketici arasında imzalanan sözleşmeye bakıldığında dosya masrafının haksız yere alındığının tespit edildiğini aktardı. Bankanın konut kredisi ile ilgili dosya masrafı alabilmesi için tüketici ile krediyi vermeden önce dosya masrafının net bir şekilde anlaşıldığı sözleşme imzalaması gerektiğini vurgulayan Kızılşimşek, şu bilgileri verdi:

”Banka yetkililerinin krediyi verirken ne kadar masraf olacağı konusunda tüketici ile müzakere etmesi ve dosya masrafını net bir şekilde gösteren sözleşme imzalaması gerekiyor. Bu dosyada banka krediyi verdikten üç gün sonra tüketici ile sözleşme imzalıyor. Oysa ki bu sözleşmenin krediyi vermeden bir gün önce imzalanması gerekiyor.”

Dosya üzerinde yaptıkları incelemenin ardından tüketicinin lehinde karar verdiklerini bildiren Kızılşimşek, ”haksız şart” uygulaması yapıldığı gerekçesiyle bankanın dosya masrafını tüketiciye geri ödemesi konusunda karar verdiklerini kaydetti.

Bankanın Tüketici Mahkemesi nezdinde Isparta Tüketici Sorunları Hakem Heyeti’nin verdiği karara itiraz ettiğini dile getiren Kızılşimşek, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada da mahkeme heyetinin tüketiciyi haklı bulduğunu ve Tüketici Sorunları Hakem Heyeti’nin verdiği kararı onayladığını bildirdi.

Bunun üzerine bankanın Asliye Hukuk Mahkemesi kararına Yargıtay nezdinde itiraz ettiğini söyleyen Kızılşimşek, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin de dosyayı incelediğini ve hem Tüketici Sorunları Hakem Heyeti hem de Asliye Hukuk Mahkemesi’nin verdiği kararı onayladığını ve dosya masrafının tüketiciye geri ödenmesi konusunda karar verdiğini kaydetti.

Tüketici Ceylan Ertoy’un hukuk mücadelesinden zaferle çıktığını ifade eden Kızılşimşek, ”Ceylan Ertoy, komisyon ve dosya masrafı olarak kendisinden banka tarafından tahsil edilen 1710 lirayı almaya hak kazandı” dedi.

Kızılşimşek, bankadan kredi alan tüketicilerin bu tür emsal kararlara dikkat etmeleri gerektiğini belirterek, kendilerini haklı gördükleri konularda Tüketici Sorunları Hakem Heyetine başvurmalarını önerdi.

-BANKA, ALDIĞI DOSYA PARASINI GERİ ÖDEYECEK-

Tüketici Ceylan Ertoy da AA muhabirine yaptığı açıklamada, bankaların dosya masrafları konusunda aldıkları paraların kanunen uygun olmadığını düşünerek, Tüketici Sorunları Hakem Heyetine başvurduğunu belirtti. Hakkını arama konusunda başlattığı hukuki mücadeleden zaferle çıkan tarafın kendisi olduğunu söyleyen Ertoy, ”Banka, 15 gün içinde parayı ödeme taahhüdünde bulundu. Ödemediği takdirde de icra yoluna başvurulacak. Bu tür kararlar emsal teşkil ediyor. Bankadan kredi alan ve kredisine karşılık dosya masrafı kesilen tüketicileri de dikkatli olmaları konusunda uyarıyorum” diye konuştu.

İşte TOKİ’nin yakın gelecek için planladığı konut projelerinin kapsamlı bir listesi:

• Adana Sarıçam Sulucak Köyü 1224 Adet
• Adıyaman Merkez 360 Adet
• Afyon – Gömü 55 Adet
• Şuhut 112 Adet
• Ağrı Merkez Fırat Mahallesi 120 Konut
• Amasya Merkez Fındıklı Mevkii 268 Adet
• Ankara Beypazarı 24 Adet
• Ayvaşık Mahallesi 256 Adet
• Sincan Temelli 1096 Adet
• Balıkesir Merkez Gaziosmanpaşa 280 Adet
• Ayvalık İlçesi Altınova Beldesi 48 Adet
• Gönen İlçesi Sarıköy Beldesi 72 Adet
• Bandırma İlçesi 128 Adet
• Bitlis Ahlat 72 Adet
• Güroymak 192 Adet
• Bolu İli Seben İlçesi 96 Adet
• Mudurnu İlçesi 2. Etap 144 Adet
• Merkez İlçe Dadıç Mahallesi 72 Adet
• Burdur Bucak 192 Adet
• Bursa Mustafakemalpaşa Tatkavaklı 2. Etap 176 Adet
• Yenişehir 216 Adet
• Kestel 728 Adet
• Yenişehir 168 Adet
• Çanakkale Biga 320 Adet
• Ayvacık İlçesi 68 Adet
• Edirne Keşan Yukarızaferiye 504 Adet
• Keşan 428 Adet Yoksul Konutu, 308 Adet Konut
• Elazığ Sürsürü 1. Etap 164, 2. Etap 232 Adet
• Merkez Zafran Mevkii 1054 Adet
• Eskişehir Alpu 48 Adet
• Odunpazarı 1092 Adet
• Gümüşhane Merkez Özcan Mahallesi 116 Adet
• Hatay İli Dörtyol İlçesi 224 Adet
• Antakya Günyazı 956
• Erzin 192 Adet
• Iğdır Merkez Karaağaç Mah. 224 Adet
• İstanbul Kayabaşı 20. Etap 270 Adet
• Gaziosmanpaşa 196 Adet
• Şile 88 Adet
• Karabük Merkez 420 Adet
• Karaman Ermenek 120 Adet
• Başyayla 48 Adet
• Kırıkkale Yenimahalle 1.Etap 340 Adet
• Bahşili 3. Etap 130 Adet
• Kırşehir Merkez 3. Etap 768 Adet
• Konya Meram 1220 Adet
• Karatay 452 Adet
• Malatya Darende 2. Etap 204 Adet
• Merkez 468 Adet
• Merkez Konak Köyü 696 Adet
• Merkez 568 Adet
• Manisa ili Gördes ilçesi 168 Adet
• Mardin İli Merkez İlçesi Nur Mahallesi 180 Adet
• Nevşehir Yenimahalle Karayazı 96 Adet
• Niğde Merkez Hıdırlık 528 Adet
• Osmaniye Düziçi 168 Adet
• Merkez 320 Adet
• Sakarya Taraklı 48 adet
• Samsun Canik Yeşilova ve Gazi mahalleri 1344 Adet
• Merkez Ulugazi 1276 Adet
• Sivas Kangal 72 Adet
• Şanlıurfa Merkez Maşuk Mevkii 576 Adet
• Tekirdağ Merkez Aydoğdu Mahallesi 408 Adet
• Trabzon Kaşüstü 344 Adet
• Yıldızlı 396 Adet
• Araklı 192 Adet
• Tunceli Merkez 260 Adet
• Van Erciş 256 Adet Yoksul Konutu, 288 Adet Konut
• Yozgat İli Merkez İlçe Mutafoğlu Mevkii 482 Adet
• Zonguldak İli Çaydeğirmeni İlçesi 192 Adet

Mortgage ile ilgili yasaya ilişkin düzenlemenin ardından bankalar arası rekabet iyice kızıştı. Kimisi faiz oranlarının düşüklüğünden dem vururken, kimisi de dosya masrafını azaltıp, esnek faiz oranlarından bahsediyor. Bu karışıklıkta yaklaşık 25-30 bankanın faiz oranlarını tek tek karşılaştırmak da tüketicinin kabusu haline geliyor. Biz sizin için bütün bankaların şartlarını (faiz oranlarını, masraflarını vs.) değerlendirdik ve bir özet yaptık.

İşte en geniş kredi imkanı sunan 5 banka:

1) ING Bank

Faiz oranları, masraflar ve esneklik değerlendirmesi yaptığımızda ilk gözümüze çarpan banka ING Bank oldu. Özellikle esnek faiz oranları bakımından tüketicinin kafasını yormayan seçenekleri çok fazla. Örneğin diğer bankalarda %0.80 civarlarında seyreden faiz oranları, burada vade uzunluğuna göre %0.50 seviyelerine kadar inebiliyor. Bunun yanında diğer faiz oranları ve masraflar da makul seviyelerde.

2) Denizbank

Değerlendirme sürecimizde gözümüze çarpan bir diğer banka ise Denizbank. Burada faiz oranları çok değişken değil fakat çok uygun seviyede. Özellikle internetten yapılan başvurularda dosya masrafı diğer bankalara göre yarı yarıya düşüyor, faiz oranları da çok uygun seviyelere geliyor. Kesinlikle değerlendirilmesi gereken seçenekler sunuluyor.

3) Garanti Bankası

İnternetten başvuru sırasında özel imkanlar sunan diğer bir banka da Garanti Bankası. Faiz oranları ve dosya masrafları çok makul seviyelerde. Oranların esnekliği bakımından yeterince yardımcı olduğu söylenemez fakat internet üzerinden yapacağınız başvurulardan çok cazip tekliflerle dönmeniz çok olası. Üstelik bu teklifi almak, sandığınızdan daha kolay.

4) Yapı Kredi

Yapı Kredi de müşterilerine çok uygun şartlar sunan bankalardan bir tanesi. Özellikle faiz oranları bakımından bütün bankalar içersinde en karlı banka. Dosya masrafları konusunda da ortalama seviyelerde.

5) TEB

En uygunu olmasa da düşünülmesi gereken bir değer alternatif ise TEB. Özellikle son dönemlerdeki kıyasıya rekabette adından söz ettirmek büyük başarı. Faiz oranları konusunda ciddi bir rekabete girişen TEB, müşterilerini sevindirecek oranlar belirlemiş. Dosya masrafları da gayet uygun. Değerlendirmeye alınmalı.

Bu raporlar ve İstanbul’da gerçekleştirilen uluslar arası toplantılar kentin önemine daha da çok vurgu yapmakta, konut sektörünü de canlandırmakta.

Tabii sektör bu kadar hızla gelişince pratik ve yasal sorunlar da çıkmaya devam ediyor.

Yusuf Yıldız/İstanbul

Geçtiğimiz yıl konut kredisi ile bir daire almıştım. Aylık ödemelerimi yapıyorum. Bu arada elime bir para geçti, “Toplu ödeme” yapmak için bankaya başvurdum. Ama bunun için ücret istediler, ne yapmalıyım?

Konut kredilerinde bankalar tarafından verilecek kredilerle ilgili genel bilgiler ve sözleşme öncesi bilgi formlarında, yapılacak sözleşmelerde “erken ödeme ücreti” bulunup bulunmadığı, eğer böyle bir ödeme öngörülüyorsa bunun oranı belirtilmektedir. Çünkü sözleşmelerde ilgili yönetmeliklere göre kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlarla, erken ödeme ücretinin öngörülüp öngörülmediği açıkça yazılmak zorundadır.

Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanuna göre; faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yazılması kaydı ile bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanır ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez.

Ancak bu durumun istisnası var. Değişken ve/veya sabit ile değişken faizin bir arada bulunduğu kredilerde erken ödeme ücreti talep edilemez. Buna göre sabit oranlı faiz ile kredi kullanmışsanız, bankanız erken ödeme ücreti talep edebilir.

Sema Aykan/Ankara

Sahibi olduğum daireyi kiracıların boşaltması sırasında hep sorun yaşıyorum. Temiz olarak teslim ettiğim ev, berbat bir şekilde bırakılıyor. Depozito da çıkma sırasında son ayların kirasına karşılık kalıyor. Yeni yasalarda, kiracının evi teslim etmesi sırasında yapılması gerekenler ile ilgili düzenleme var mı?

Temmuz-2012 ‘de yürürlüğe girecek yeni Borçlar Kanunu’nda kiralananın geri verilmesi sırasında neler yapılması gerektiği şöyle izah ediliyor:

“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Yasa çok açık. Peki, ev sahibi teslim edilen evde bir takım sorunlar tespit ederse ne olacak? İşte yapılması gerekenler:

1- Tespit edilen sorunları yazılı olarak kiracıya bildir. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.

2- Teslim alma sırasında belirlenemeyen ve sonradan ortaya çıkan ayıplar için kiracının sorumluluğu devam eder.

3- Ev sahibi olarak dava açmış ya da icra takibi başlatmışsanız bunu üç ay içinde depozitonuzun yasa gereği kiracınızla ortak hesaba yatırıldığı bankaya yazılı olarak bildirin. Yoksa banka, kiracıya isteği üzerine depozitoyu geri verebilir.

1)Sabit faizli, sabit taksitli konut kredisi.

Türkiye’de genellikle kullanılan konut kredisi çeşidi sabit faizli ve sabit taksitli konut kredisidir. Bu kredi ürününde faiz oranları her ay ilk sözleşme yapıldığında belirlenen faiz oranlarıyla sabittir. Faiz oranları değişiminden etkilenmez. Erken ödemek isterseniz sözleşmeye göre belirli bir yüzdeyi ek olarak vermeniz gerekebilir.

2)Değişken faizli konut kredisi.

Değişken faizli konut kredisi, bankanın belirli bir endekse göre ayarladığı ve her ayki faiz oranını bu endekse göre belirlediği konut kredisi ürünüdür. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, faiz oranı değişimine bir üst limit belirlemektir. Diğer bir deyişle, faiz oranlarının çok artmasına karşın, banka ile anlaşmalı olarak bir üst limit belirlemek sizi koruyabilir.

3)Her şey dahil konut kredisi.

Konut kredisi alınacağı sıradaki bütün masraflarınızın dahil edilip, kredilendirildiği kredi ürünüdür.  Bunların içinde sigorta primleri, kredi masrafları ve hatta emlakçı komisyonu bile dahildir. Süprizlerle karşılaşmak istemiyorsanız bu kredi ürününü tercih etmeniz sizin yararınıza olacaktır.

4)Dönemsel ödemeli konut kredisi.

Geliriniz aylık bir düzene bağlı değilse, sadece belirli dönemlerde elinize para geçiyor ise tercih edeceğiniz konut kredisi ürünü dönemsel ödemeli kredilerdir. Özellikle turizm işletmeleri ve çiftçiler için kullanımı çok uygundur.

5)Dövize endeksli konut kredileri

Faiz oranlarına baktığımızda yabancı döviz bazlı kredilerde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Bunun nedeni, kredi için verilecek nakiti bankaların yurtdışından borçlanmalarıdır. Bankalar aldıkları bu borcu, yine döviz bazında geri ödeyecekleri için YTL bazında verilecek kredilerde kur riski taşımaktadırlar. Bu nedenle bu kur riskinin bedeli, aylık kredi faizinin içine yedirilmektedir. Yabancı döviz kuru bazında verilen kredilerde, bu kur riski olmadığı icin faiz oranlari sadece bankanın borçlanma maliyetini içermekte ve daha düşük olmaktadır.

6)Refinansman(Krediyi yeniden yapılandırma)

Düşen faiz oranları ve küresel kriz yeni bir finansman ürününü ortaya çıkardı. Artık refinansman yaparak mortgage kredilerinizi tekrardan daha düşük faiz oranıyla yapılandırabilir ve yüksek faiz oranıyla aldığınız kredileri düşük faiz oranıyla ödemeye devam edebilirsiniz. Refinansmanı kredi kullandığınız bankadan yapabileceğiniz gibi, farklı bir bankadan da yapabilirsiniz. Özellikle zorlaşan ekonomik koşullardan sonra birçok banka kendi müşterileri için özel refinansman tekliflerinde bulunmaktadır. Tavsiyemiz refinansman için önce kredi kullandığınız banka ile görüşmenizdir. Bu sayede yeni oluşabilecek dosya masrafı ve ya expertiz ücreti gibi giderlerden muaf tutulabilirsiniz. Bunun yanı sıra başka bankaların da size özel teklifler sunması mümkün. Bu tekliflerdede kredi geçmişiniz ve mali siciliniz bankların refinansman için belirleyeceği faiz oranları ve masraflar için belirleyici olacaktır.

EVİ ALDINIZ NE OLACAK?

Evet… Zar zor evi aldınız.

Sonra ne olacak?

Sırasıyla açıklayalım.

EMLAK VERGİSİ

1. Yıl Sonuna Kadar Emlak Vergisi Bildirimi Verilecek

Evi aldığınız yıl emlak vergisi ödemeyeceksiniz.

Ancak aldığınız yılın sonuna kadar yani 31 Aralık mesai saati bitimine kadar “Emlak Vergisi bildirimi” vermeniz gerekiyor.

İlginçtir, evi 2 Ocak 2011’de satın alsanız dahi 2011 yılı emlak vergisini, eski sahibi yani satan kişi ya da firma ödüyor.

2. Sıfır Oranlı Emlak Vergisi

a) Emekli kişi evde kendisi (kuşkusuz eşi, çocukları dahil) oturursa emlak vergisi ödemez. Ancak bunun için;

- Evin brüt alanının 200 m2’yi aşmaması

- Bu evden başka evinin ya da dükkanının olmaması,

- Bir başka yerde çalışmaması

gerekiyor.

Aksi halde emlak vergisi öder.

Emlak vergisi ödemeyecek olanların, ilgili belediyeye başvurup, durumlarıyla ilgili bir form düzenleyip belediyeye vermeleri gerekiyor.

3. Evini Kiraya Verip, Kendisi Kirada Oturan

Bu durumda olan emekliler de sıfır oranlı emlak vergisi avantajından yararlanıyorlar.

Emekli ya da ev hanımı veya çalışan eşine ait evde, eşiyle birlikte oturan emekli, eşine kira ödemediği sürece bu avantajdan yani “sıfır oranlı emlak vergisi” avantajından yararlanamıyor.

Eşe kira ödemek özellikle Türkiye’de hayatın olağan akışına aykırı ancak ödenmesine engel bir durum da yok. Ancak eşe ödenen kiranın yıllık tutarı 2010’da 2.600 TL’yi, 2011’de 2.800 TL’yi aşarsa, eşin kira gelirini beyan etmesi gerekiyor.

Demek ki eşine ayda 200 TL kira öderse, kiraya verdiği ev için başka bir geliri yoksa, emlak vergisi ödemeyecek.

KİRA GELİRİ

Emekli vatandaş, evini kiraya verirse yıllık tutarı 2010’da 2.600 TL’yi, 2011’de 2.800 TL’yi aştığında, bu geliri nedeniyle örneğin 2010 yılındaki kiradaki evi için 1-25 Mart 2011’de gelir vergisi beyannamesi verecek.

ÖRNEK : Emekli vatandaş (A), 2010 yılında 10 bin TL yıllık kira geliri elde etmiştir.

Bu durumda kira geliri 2.600 TL’yi aştığı için beyan edilecek.

İKİ YÖNTEM VAR

Beyanname verilirken götürü ya da gerçek usul yöntemlerinden biri seçilebiliyor.

1. Götürü Usul

10.000 (Yıllık kira)

- 2.600 (istisna tutarı)

7.400 TL

-1.850 % 25 (Götürü Gider)

5.550 MATRAH (verginin üzerinden hesaplanacağı tutar)

x % 15 (vergi oranı)

832.50 Ödenecek Vergi (1/2’si Mart, ½’si Temmuz’da)

2. Gerçek Usul

Bu usulü seçtiğiniz takdirde;

a) Ev için ödenen faizi (2010’da)

b) Evin bedelinin % 5’ini (5 yıl süre ile)

düşebiliyorsunuz.

c) Kirada oturanlar, ödediği kirayı da düşebiliyor.

Buna göre evin satın alma değeri 300 bin TL ise

300 bin x % 15 = 15 bin TL (kiradan düşülür)

Ayrıca istisna da düşülür.

Pratik bir bilgi :

Ayda 1.000 lira civarında kira alan bir vatandaş, yaklaşık bir aylık kirayı gelir vergisi olarak ödüyor.

1)Maaşınızı aldığınız ve ya devamlı çalıştığınız banka ile görüşün.

Özellikle devlet memuru iseniz ya da işyerinizde bir bankanın pos makinesini bulunduruyorsanız bu durumu kredi alırken avantaja çevirebilirsiniz. Bankalar bu durumda sizin fazla risk oluşturmayan bir durumda olduğunuzu düşünürler. Maaşınıza ya da devamlı yatan ücretlerinize ipotek koyma fikrine sahiptirler. Bu durumda mutlaka söyledikleri faiz oranlarında ve ya masraflarında pazarlık yapmaya girişin. Mutlaka başarılı olacaksınız.

2)Konut projelerinden konut alacaklar için;

Eğer bir konut firması tarafından yapılan konutlardan satın alacak iseniz, hatta bu konutun ilk sahibi siz olacaksanız yine pazarlıkta avantajlı durumdasınız demektir. Bankalar faiz oranlarını ve masrafları ayarlarken sizin konutunuzun herhangi bir ödeme sorunu olduğunda satış hızını ve fiyatını düşünürler. Bankalar konut projeleri için, gerek reklam gerekse de projenin bölgeye kattığı değer doğrultusunda bu tip konutların risklerini azalttığını düşünürler. Bu durumda pazarlığı bu durum üstünden yapabilir ve en avantajlı konut kredisini alabilirsiniz.

3)Aylık ödeme miktarınızı artırma sınırları.

Konut kredisi alırken faiz oranları tablomuzu inceleyin. Aşağıdaki linkten bu tabloya ulaşabilirsiniz. Tabloda görebileceğiniz gibi birçok bankanın 84 aydaki ve 120 aydaki faiz oranları aynıdır. Bileşik faiz uygulaması yapıldığı için bu faizler toplam ödemenize direk etki edebilir fakat burada enflasyon faktörünü de düşünmeniz gereklidir. Ödeme sürenizi uzattığınız zaman enflasyonla birlikte kâra geçmeye başlayacaksınız. Bu yüzden alacağınız konut kredisinde aynı faiz oranının aylık ödeme sınırınızı yükseltebildikçe yükseltin.

4)Kira ödemenizi kademeli olarak aylık ödemelerinizden düşün.

Eğer kirada kalıyorsanız ve örneğin kira gideriniz 1.000 TL ise hatta her sene %10 kira artırımınız var ise bu ücretleri aylık ödemelerinizden düşün. Eğer kredi ödemeniz aylık 2.000 TL ise aslında gerçek anlamda ilk sene 1.000 TL kredi öderseniz. İkinci sene kiranız 1.100 TL olduğunda ise 900 TL. Üçüncü sene ise 790 TL gerçek kredi ödemesi yaparsanız. Ödeme yılınızı uzattıkça gerçek kredi ödemeniz düşmüş olur.

5)Kredi başvurunuzu internetten yapın.

İyikredi.com adresinden yaptığınız konut kredisi başvurusu direk genel merkeze yönlenir. Banka bu durumda şube masraflarından kurtulduğu için size şubeden alacağınız krediden daha avantajlı bir kredi imkanı sunar. İyikredi.com başvuruları tamamen ücretsizdir ve başvurunuzdan sonraki iş gününde banka yetkilileri sizinle temasa geçerek teklifleriniz yaparlar.

Yukarıda konut kredisini avantajlı bir şekilde almak için bazı ipuçlarından bahsettik. Burada banka ile bir ticaret durumunda olduğunuzu düşünün. Siz ne kadar konut kredisi almak istiyorsanız aslında banka da o kadar konut kredisi satmak istiyorlar. Bu yüzden devamlı pazarlık halinde olun ve kartlarınızı iyi oynayın.

1)Ataşehir

Bir finans merkezi olma yolunda her geçen gün yeni adımların atıldığı Ataşehir’de Konut arzı hemen hemen bitmek üzere. Gelecek 5 yıl içerisinde değer kazanacağı kesin gözüyle bakılan bu bölgede ev sahibi olmak için acele etmeniz gerekiyor. Kira getirisinin aylık 1.000-2.500 TL arası oldu bölgede ortalama daire fiyatları 350.000-800.000 TL civarında seyrediyor.

2)Kurtköy

Sabiha Gökçen Havalimanı’nın ve Formula1 pistinin bölgeye kazandırdığı ivme ile büyük bir gelişme gösteren Kurtköy, yeni konut projeleri ile gelecek vaat ediyor. Ortalama kiraların aylık 400-1.500 TL arasında olduğu bölgede yeni planlanan lüks konut projeleri ile sağlayacağı gelişmeye ortak olmakta fayda var. Ortalama ev fiyatlarının 150.000-500.000 TL arasında seyrettiği bölgede yeni konut projelerini tercih etmekte yarar var.

3)Silivri-Çatalca

Üçüncü köprünün geçtiği E7 yolu ve planlanan yeni havalimanının hareketlendirdiği yerlerden bir tanesi olan bu bölgede yeni konut projeleri yolda. Küçük yatırımcının çokça tercih edeceği bölge, 10 sene içerisinde büyük bir büyüme yakalayacağa benziyor.

4)Küçükçekmece

TOKİ Kayabaşı projesinden sonra kuşkusuz İstanbul’un yıldızı en çok parlayan bölgelerinden bir tanesi Küçükçekmece. Göl manzaralı konutların cazibesinin yanı sıra yapımına başlanan konut projeleri yatırımcının ilgisini çekeceğe benziyor.

5)Yenidoğan-Taşdelen

Yapımının tamamlanmak üzere olduğu Şile yolunun üzerinde bulunan bu bölge Ataşehir’e yakınlığı ve 3.Köprünün yolu üzerinde olmasından dolayı 10 senelik vadede konut projelerinin akınına uğrayacak gibi görünüyor. Bu bölgede arsa yatırımının yapılması en doğru seçenek gibi gözüküyor.

6)Kartal-Pendik-Tuzla

Metro ve Marmaray projesinin bitimine yaklaşılması bu bölgenin değerini artırmaya başladı. Sanayi’nin de bu alanlara kayması bu bölgenin geleceğini olumlu etkileyecek gibi gözüküyor.

7)Büyükçekmece

Havalimanının hareketlendireceği bölgelerden bir tanesi olan Büyükçekmece İstanbul’un yazlık yükünü çekiyor. Ortalama konut fiyatlarının 100.000-500.000 arasında olduğu bölge küçük yatırımcının iştahını kabartıyor.

EMLAK VERGİSİ

Daha önce de yazdığımız gibi, gayrimenkul alındığında, alındığı yılın sonuna kadar (yılın sonuna üç aydan daha az süre kala alanlar üç ay içinde), edindikleri gayrimenkulle ilgili olarak, ilgili belediyeye “emlak vergisi bildirimi” vermek zorundalar. Bu kişiler, gayrimenkulü edindikleri tarihi izleyen yıldan itibaren de “emlak vergisi” ödemeye başlıyorlar.

Gayrimenkulü almış hem de yıllar olmuş ancak ne bildirim vermiş ne de vergi ödemiş olanlar yaşadılar. Şu anda Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nda görüşmeleri tamamlanmak üzere olan ve Ocak sonu ya da Şubat ayı başında yasalaşması beklenen “Torba Yasa” ile onlara çok özel kolaylık geliyor.

Deniliyor ki;

“Torba Yasa’nın Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihi izleyen ikinci ayın sonuna kadar bildirimde bulun. Hesaplanan emlak vergisi ile katkı payını, TEFE/ÜFE esas alınarak hesaplanacak sembolik tutarı, 36 ayı bulabilen bir vade içinde öde. Sana hiç ceza kesmeyeceğiz, gecikme faizi ve gecikme zammı da almayacağız.”

Ne dersiniz, çok önemli bir kolaylık değil mi?

KİRAYI GİZLEYENLER

Konut ya da işyeri kira geliri, belli sınırı (örneğin 2010’da konutlarda 2.600, 2011’de 2.800 TL’yi, işyerlerinde 2011’de 23 bin lirayı aştığında) beyan edilmesi gerekiyor.

Ocak ayında yasalaşması beklenen “Torba Yasa” ile kira gelirini beyan etmeyenlere, “çok özel bir kolaylık” geliyor. Adeta Mevlana felsefesiyle;

“Arkadaş, geçmiş yıllarda ister 50 bin lira, ister 500 bin lira ya da 5 milyon lira kira gelirini gizlemiş ol. Gel… 2006 yılı için 286,5 TL, 2007 yılı için 309,6, 2008 yılı için 336,6, 2009 yılı için de 366,9 lira öde. Paran yoksa sana 36 aya kadar da vade. Hadi öde… Senden ayrıca 1 lira dahi vergi, ceza ve faiz almayacağım. ‘Kiraları niye gizledin’ diye de sormayacağım.”

Bu tutar daha önce 400-800 TL arasında değişiyordu. Plan Bütçe Komisyonu aşağı çekti. Son tutar 286,5-366,9 TL arasında değişiyor.

GAYRİMENKUL SATANLAR

Gayrimenkul satanlar, edindikleri tarihten itibaren 5 yıl (2007’den önce edinenler 4 yıl) içinde o gayrimenkulü sattıklarında, elde ettikleri kazancı “değer artışı kazancı” olarak beyan edip, kazancın yüzde 35’ini bulabilen gelir vergisini ödemek zorundalar.

Ocak ayında yasalaşması beklenen “Torba Yasa” ile deniliyor ki;

“Arkadaş, gayrimenkulünü satıp, elde ettiğin kazancı bildirmediysen, ister 200 bin lira ister 2 milyon ya da 20 milyon lira kazancı bildirmemiş ol. Gel… 2009 yılı için 1.630 TL, 2008 için 1.496, 2007 için 1.376, 2006 için de 1.274 lira öde. Paran yoksa sana 36 aya kadar da vade. Hadi öde… Senden ayrıca 1 lira dahi vergi, ceza ve faiz almayacağım. ‘Gayrimenkulü satıp, yüzbinlerce ya da milyonlarca lira kazancı niye beyan edip vergisini ödemedin’ diye sormayacağım. Hadi gel…”

Ne dersiniz, müjde ötesi bir kolaylık değil mi?

Gayrimenkul satışında, bazı durumlarda KDV ödenmesi sözkonusu olabiliyor. Yüzde 1 ya da yüzde 18 oranında ödenen KDV, alıcılar açısından önemli bir maliyet unsuru olabiliyor. Bazen de alıcı hiç KDV ödemiyor.

Aşağıda, çeşitli durumlarda KDV uygulaması açıklanmaya çalışılmıştır.

1- Gerçek Kişilere Ait Gayrimenkuller

Gerçek kişiye ait bir gayrimenkul, satıldığında KDV’ye tabi değil. Örneğin; Fatma Teyze’nin; evini, dükkanını ya da arsasını satması olayında, KDV ödenmesi sözkonusu değil.

2- İnşaat Firmasının Gayrimenkul Satışı

Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda, KDV oranı yüzde 1 olarak uygulanır. Örneğin, bir inşaat firmasından, 100 m2’lik konut alan Niyazi Amca, yüzde 1 oranında KDV öder.

Net alanı 150 m2 ve daha fazla olan konutlarda ise, yüzde 18 oranında KDV uygulanır.

3- Şirketin Aktifinde Kayıtlı Gayrimenkullerin Satışı

3065 sayılı KDVK’nın 17/4. maddesine 01.01.2005 tarihinden geçerli olmak üzere 5281 sayılı Kanunla eklenen (r) bendi ile, Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerinin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri, bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri KDV’den istisna edilmiştir. Bu hüküm ile, daha önce aynı Kanun’un geçici 10. maddesinde yer alan istisna hükmü, 17. maddeye taşınmak suretiyle kalıcı madde haline getirilmiştir. Ayrıca, yeni düzenlemeye göre KDV istisnası, gayrimenkul satış kazancının sermayeye eklenmesi şartına bağlı olmaksızın uygulanacaktır.

Sözü edilen istisna kısmi karakterli bir istisnadır. Ancak anılan bent hükmünün ikinci fıkrasında, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin Gelir veya Kurumlar Vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır.

Buna göre, istisna kapsamında devir ve teslimi yapılan gayrimenkuller nedeniyle yüklenilip indirilen KDV’lerin indirimi kabul edilecek, indirilen KDV’lerle ilgili herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır. İstisna kapsamında teslimin yapıldığı tarihe kadar gayrimenkul iktisabı nedeniyle yüklenilen KDV’lerin indirilememiş olması halinde, KDV’nin indirilen kısmı ile ilgili olarak herhangi bir işlem yapılmayacak, indirilemeyen kısım ise indirim hesaplarından çıkarılarak doğrudan gider olarak dikkate alınacaktır.

Öte yandan, gayrimenkul ticareti ile uğraşanların bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışı istisna kapsamına girmemektedir.

4- Bankaların Gayrimenkul Satışlarında KDV

3065 sayılı KDV Kanunu’nun 17/4-e maddesinde, banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına giren işlemler ve tali acenteler dahil sigorta acente ve prodüktörlerinin sigorta muamelelerine ilişkin işlemlerinin KDV’den istisna olduğu hükme bağlanmıştır.

Bankaların ve Sigorta şirketlerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkullerin satışı, KDV’ye tabi değildir.

6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu’nun 28. maddesinde, banka ve sigorta şirketlerinin 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununa göre yaptıkları işlemler hariç olmak üzere her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paraların banka ve sigorta muameleleri vergisine tabi olduğu hüküm altına alınmıştır.

Dolayısıyla, bankaların her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler sonucu lehlerine almış oldukları her türlü paralar banka ve sigorta muameleleri vergisine tabidir. Bu paranın bir banka muamelesi sonucu doğması şart değildir. Bankaların ister bankacılık, ister sair faaliyetlerden sağlanmış olsun bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine aldıkları paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına alınmış bulunmaktadır.

Bu çerçevede, bankaların ve sigorta şirketlerinin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışı, Kanun’un 17/4-e maddesine göre KDV’den müstesna tutulacak.